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Comment sont définies et réparties les charges de copropriété ?
Publié le :
22/05/2024
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En vertu des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire est tenu de participer aux dépenses relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes, des services collectifs et des éléments d’équipement commun de la copropriété.
Définition des charges de copropriété
Les charges de copropriété assurent le bon fonctionnement financier de l’immeuble. Tout copropriétaire est tenu de participer au paiement de ces charges, qui se distinguent autour de deux catégories :
- Les charges générales
Également appelées « charges courantes » ou « collectives », elles servent à financer l’entretien, l’administration et la conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs (le nettoyage et l’éclairage des communes, les assurances de la copropriété, etc.).
- Les charges spéciales
Elles concernent le paiement des services collectifs (le gardiennage, le système de sécurité, etc.), et des équipements communs.
La répartition des charges de copropriété
Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata de la valeur privative de leur lot, appelée « quote-part ». Elle est calculée en tantièmes de copropriété, en fonction de la consistance, la superficie et la situation de chaque lot. Dans ce cadre, la quote-part doit être notifiée dans le règlement de copropriété.
Contrairement aux charges générales, les charges spéciales sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de l’utilité de l’équipement pour chaque lot.
À titre d’exemple, les frais d’ascenseur ne sont pas imputables aux copropriétaires situés en rez-de-chaussée de la copropriété, sauf si l’équipement dessert le sous-sol et assure l’accès aux caves ou au parking.
Le paiement des charges de copropriété
Le montant des charges est fixé en fonction d’un budget prévisionnel, réalisé par le Syndic de copropriété avec le Conseil syndical. Ce document planifie les dépenses courantes de la copropriété pour l’année à venir. Le budget doit être voté en Assemblée générale annuelle des copropriétaires, et doit être versé sous forme de provisions sur charges.
Toutefois, certains frais n’entrent pas dans ce budget, notamment les travaux urgents et qui ne figurent pas dans cet acte, ou ceux qui sont à destination d’équipements communs. Ces dépenses doivent être versées, sous forme de provision sur charges, hors budget prévisionnel.
En outre, le syndic de copropriété procède à un appel de fonds par lettre simple, qui précise la somme exigible. Cet appel a lieu à chaque début de trimestre ou semestre, selon la décision de l’assemblée générale. En cas de défaut de paiement, une mise en demeure est adressée au copropriétaire défaillant, qui doit régulariser l’impayé dans un délai de 30 jours.
Comment modifier la répartition des charges de copropriété ?
Si la répartition des charges fixée dans le règlement de copropriété ne convient plus, elle peut être modifiée de deux manières :
- Par un vote en assemblée générale, le vote étant alors soumis à l’unanimité ou à la majorité en cas de travaux ou d’actes de disposition ou d’acquisition rendus nécessaires par l’assemblée générale ;
- Par
- requête adressée au tribunal judiciaire émanant d’un copropriétaire, notamment si le règlement de copropriété présente une clause de répartition non conforme, ou s’il existe une distorsion de plus de 25% entre deux lors ayant une valeur identique.
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