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Bien immobilier : Quelle procédure en cas de sinistres ?

Bien immobilier : Quelle procédure en cas de sinistres ?

Publié le : 31/03/2022 31 mars mars 03 2022
Fiches pratiques
Fiches pratiques / Immobilier

Lorsqu’un sinistre survient sur le bien immobilier, le propriétaire doit avertir rapidement l’assureur, en veillant à respecter un formalisme particulier, pour que ce dernier l’indemnise dans un délai imparti, afin de réparer l’immeuble et de prévenir d’éventuels risques, tels que l’effondrement du bâtiment, l’apparition de moisissures…. 
 

L’étude du contrat d’assurance

Dès qu’il a connaissance de l’existence du sinistre sur son immeuble, le propriétaire doit dans un premier temps consulter son contrat d’assurance habitation pour vérifier si le sinistre est pris en charge par l’assureur. En effet, il existe des cas d’exclusions de garantie, réparties en deux catégories :
 
  • Les exclusions légales : il s’agit de la fausse déclaration intentionnelle, et de la faute intentionnelle de l’assuré dans la survenance du sinistre ;
  • Les exclusions conventionnelles : ceux sont les exclusions prévues par l’assureur, qui doivent toutefois être formelles et limitées, ainsi qu’apparaître en caractères très apparents, sous peine de nullité, comme les dommages résultant d’une guerre, ou d’émeutes ;

Si le sinistre est pris en charge par le contrat d’assurance, ce dernier précise, par principe, la procédure à suivre pour déclarer le sinistre, ainsi que le montant de la franchise qui sera imputé sur celui de l’indemnité due.
 

La déclaration du sinistre à l’assureur

En pratique, l’assuré doit déclarer le sinistre à l'assureur par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant :
 
  • Le numéro du contrat ;
  • La date, la nature et les circonstances du sinistre ;
  • La description des effets connus ou présumés du sinistre sur l’immeuble ;
  • La nature et le montant approximatif des dommages ;
  • Le nom des auteurs éventuels du sinistre, ainsi que les coordonnées de leur assureur respectif.

La déclaration doit être jointe des documents et pièces qui permettront à l’assureur d’identifier l’ampleur des dégâts et d’estimer le montant de l’indemnité, tels que des factures, des photographies de l’immeuble endommagé, des devis de réparation, certificats de garantie…

Pour les vols et les cambriolages, la copie du dépôt de plainte est généralement exigée par l’assureur.

Il est impératif de vérifier le délai de déclaration de chaque sinistre, puisqu’il peut varier qu’en fonction de la nature du sinistre (incendie, vol, dégâts des eaux…), et l’assureur peut exclure la prise en charge du sinistre en cas de déclaration tardive de l’assuré, hors cas de force majeure.

Néanmoins, la loi prévoit un délai minimum pour certains sinistres, et ce délai peut être prolongé par les parties. Pour information, le délai minimal pour tous les sinistres est de cinq jours ouvrés, sauf pour les vols et cambriolages (deux jours), et pour les catastrophes naturelles pour lesquelles le délai est de dix jours, à compter de la publication de l’arrêté interministériel de catastrophe naturelle.
 

Le déroulement de l’expertise

Après la réception du dossier, l’assureur peut recourir à une expertise, afin de constater de l’ampleur du sinistre, d’en déterminer les causes et les éventuels responsables, mais surtout estimer le montant des réparations.

Au jour de l’expertise, le propriétaire peut être accompagné par un proche, ou d’un professionnel. 
Il est essentiel de faire vérifier toutes les zones endommagées, et d’indiquer les éventuels travaux réalisés en urgence qui ont été nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. En effet, l’assuré est tenu de prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires pour éviter l’aggravation du dommage, comme la pose de bâche sur la toiture endommagée, la coupure de l’arrivée d’eau…

À la conclusion de l’expertise, un rapport est transmis à l’assureur, ainsi qu’au propriétaire, s’il le demande.
 

Le montant et les délais de paiement de l’indemnité

Par principe, le montant de l’indemnité ne peut dépasser la valeur du bien avant le sinistre.

L’indemnité est déterminée de « gré à gré » lorsque les dommages sont de faible ampleur, comme dans le cas de vitres brisées à la suite d’une tempête. L’assureur propose alors un montant en fonction des éléments transmis, et en cas d’acceptation, la somme est immédiatement versée à l’assuré pour effectuer les travaux de réparations.

Si les dégâts s’avèrent plus importants, avec à titre d’exemple l’effondrement d’un arbre sur la maison, l’indemnisation peut varier selon les contrats d’assurance, avec un paiement immédiat ou différé, et le montant de l’indemnité correspond en général à la valeur de reconstruction à neuf, déduit d’un pourcentage sur la vétusté du bien.

Concernant le délai de paiement, il varie en fonction de la nature et de l’ampleur du sinistre.

Dans l’hypothèse où le propriétaire est assuré auprès de plusieurs assureurs, contre un même risque, il doit transmettre à chaque assureur le nom et la somme garantie par les autres.
La contribution de chaque assureur est alors déterminée en appliquant au montant du dommage, le rapport existant entre l'indemnité qu'il aurait versée s'il avait été seul, et le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s'il avait été seul.

En cas de désaccord entre les parties sur le montant de l’indemnisation, une contre-expertise peut être réalisée par expert indépendant, aux frais de l’assuré. De même, en cas de retard dans le paiement de l’indemnisation, le propriétaire doit contacter l’assureur, en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception.

Enfin, si aucune solution amiable n’est trouvée, l’assuré dispose d’un délai de deux ans, à compter de la date de l’évènement qui a donné naissance au litige, pour saisir le greffe du Tribunal judiciaire situé à proximité de l’immeuble sinistré. Par ailleurs, la présence d’un avocat est obligatoire lorsque le montant dépasse les 10 000 euros, ou que le montant du litige est indéterminé.
 

La sanction en cas de manquement de l’assuré

Si l’assuré ne remplit pas ses obligations, comme le respect des délais de déclaration du sinistre ou le paiement des échéances dues, il risque la déchéance de son droit de garantie, c’est-à-dire que l’assureur peut décider de ne pas l’indemniser, ainsi que de résilier le contrat tout en conservant les mensualités déjà payées.


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