Cession de bail commercial : refus injustifié du bailleur et portée de l’autorisation judiciaire
Publié le :
12/12/2023
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Le contrat de bail commercial prévoit souvent un agrément, obligeant le preneur à bail à solliciter l’accord du propriétaire sur le candidat à l’acquisition du bail.
Une récente affaire, portée devant la Cour de cassation, la questionnait, d’une part, sur la possibilité d’obtenir l’autorisation judiciaire de céder le bail malgré le refus du bailleur, et d’autre part, sur la portée de l’autorisation judiciaire, notamment lorsqu’elle est accordée aux deux acquéreurs du fonds de commerce auxquels se substitue par la suite la société qu’ils ont fondée pour exploiter le bail.
La Cour de cassation rappelle que les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur. Cependant, le preneur à bail peut obtenir en justice l’autorisation à passer outre un refus injustifié de son bailleur.
Dès lors, c’est au visa des articles 1134 et 1717 du Code civil et de l’article L. 145-16 du Code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige, que la Haute juridiction casse et annule l’arrêt d’appel confirmant l’autorisation du juge des référés de la cession du bail et du fonds de commerce à deux personnes physiques, en l’absence d’autorisation du bailleur.
En effet, elle reproche à la cour d’appel de s’être déterminée ainsi sans avoir recherché si le bailleur avait donné son agrément à la cession de la société créée par la suite, alors que l’autorisation judiciaire était limitée à la cession au profit des représentants légaux personnes physiques, en leur nom personnel.
L’autorisation judiciaire, en cas de refus injustifié du bailleur, ne vaut donc que pour les cessionnaires nommément désignées par le juge, et non pour toute personne physique ou morale pouvant s’y substituer, laquelle constitue alors un occupant sans droit ni titre.
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