VEFA : c'est au garant de prouver qu’il a financé la réalisation des ouvrages correspondant au solde du prix qu’il réclame
Publié le :
12/07/2023
12
juillet
juil.
07
2023
La garantie d’achèvement est un mécanisme assurantiel qui garantit à l’acheteur d’être assuré que le bien sera achevé, et ce y compris en cas de défaillance du constructeur.
Récemment, la Cour de cassation a rappelé que le garant de l’achèvement d’une vente en l’état future d’achèvement (VEFA), est tenu de conserver la preuve qu’il a lui-même fait procéder à l’achèvement, avant de pouvoir en réclamer le remboursement à l’acheteur.
Dans l’affaire présentée devant la Cour de cassation, un promoteur immobilier avait fait construire un immeuble à usage d’habitation en Polynésie française, avant de vendre les lots en l’état futur d’achèvement à une Société Civile Immobilière (SCI).
Dans le cadre de cette opération, une garantie d’achèvement avait été souscrite sous la forme d’un cautionnement bancaire auprès d’une banque, conformément aux dispositions de l’article L 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le promoteur, la banque s’étant portée garante au titre de la garantie d’achèvement, la SCI et certains des copropriétaires, avaient par la suite conclu un protocole pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage, avant que le promoteur ne soit finalement placé successivement en redressement et en liquidation judiciaire.
Ayant procédé à l’achèvement des travaux au titre de la garantie, la banque a alors assigné le liquidateur de la société de promotion immobilière, mais surtout la SCI, en paiement de la somme correspondant au solde du prix d’achat des lots.
Devant la Cour d’appel, la SCI a été condamnée à verser une certaine somme au garant.
Cette décision est toutefois censurée par la Cour de cassation, qui reproche à la juridiction du fond d’avoir renversé la charge de la preuve, en ayant retenu qu’il résultait du protocole conclu entre les parties que les travaux qui y sont mentionnés n’aient pas été pris en charge par le vendeur, il n’était pas établi qu’ils aient été réalisés en exécution de la garantie d’achèvement et qu’ils aient été pris en charge par les acquéreurs directement.
Pour la Haute juridiction, à l’inverse, il appartient au garant, en l’espèce la banque, de prouver qu’il avait financé la réalisation des ouvrages correspondant au solde du prix qu’il réclamait. Selon elle : « Il appartient, dès lors, au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage ».
Cette décision est notamment prise au visa de l’article 1315, devenu 1353, du Code civil, selon lequel : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 11 mai 2023, n°22-13.696
Historique
-
Adoption de l’enfant par le conjoint et strict exercice du droit de rétractation
Publié le : 12/07/2023 12 juillet juil. 07 2023PODCASTS
Dans une décision rendue le 11 mai 2023, la Cour d'appel rappelle les règles en matière de retrait du consentement du parent biologique et de l'obl... -
PROCÉDURE PÉNALE – Tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision
Publié le : 12/07/2023 12 juillet juil. 07 2023Veille Juridique
Cass. crim du 27 juin 2023, n°22-84.804
Dans une affaire portée à la connaissance de la Cour de cassation le 27 juin dernier, un propriétaire de parcelles été poursuivi des chefs d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire, construction ou aménagement dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels, infraction au plan local d'urbanisme et poursuite de travaux malgré arrêté interruptif... -
SOCIÉTÉS – Précisions sur le défaut de désignation régulière du commissaire aux comptes
Publié le : 12/07/2023 12 juillet juil. 07 2023Veille Juridique
Cass. com du 21 juin 2023, n°21-19.985
En application de l’article L. 820-3-1 du Code de commerce, les délibérations, prises à défaut de désignation régulière de commissaires aux comptes, sont nulles. Une récente affaire a permis à la Cour de cassation d’affirmer que l’obligation de désignation régulière de commissaires aux comptes est prévue pour les commissaires aux comptes titulaires, et non suppléants... -
VEFA : c'est au garant de prouver qu’il a financé la réalisation des ouvrages correspondant au solde du prix qu’il réclame
Publié le : 12/07/2023 12 juillet juil. 07 2023Articles / ImmobilierArticles
La garantie d’achèvement est un mécanisme assurantiel qui garantit à l’acheteur d’être assuré que le bien sera achevé, et ce y compris en cas de dé...