Action en démolition pour non-respect du cahier des charges : 30 ans pour la demande, mais seulement 5 ans pour être indemnisé
Publié le :
23/05/2022
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Sommairement, les actions personnelles sont celles qui visent à faire reconnaître un droit personnel, comme une créance, tandis que les actions réelles immobilières ont pour objet la protection ou la consécration d’un droit réel qui porte sur un immeuble, propriété du pétitionnaire.
Dans une décision de début avril, la Cour de cassation est venue opérer en un rappel des délais de prescription de ces deux types actions offertes aux propriétaires victimes d’un préjudice, du fait d’une construction illicite.
Les faits en question concernent un litige opposant deux propriétaires de lots dans un lotissement, où l’un reproche au second d’avoir construit un abri à usage d’appentis et de local à vélos, en 2008, et en limite de propriété, en violation du cahier des charges. Pour ce motif, il assigne son voisin en démolition de la construction et forme également une demande d’indemnisation.
Deux demandes au fondement unique d’une violation du cahier des charges, nécessitant un éclaircissement de la part de la Haute juridiction.
En effet, devant la Cour d’appel, le voisin à l’origine de l’action en justice est débouté au motif que l’action fondée sur le non-respect du cahier des charges du lotissement, document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues, quelle que soit sa date, nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur, constitue une action personnelle. Or les actions personnelles, au sens de l’article 2224 du Code civil se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En constatant que le délai de prescription avait commencé à courir en juin 2008 à la date d’achèvement des constructions et que l’action avait été introduite en septembre 2016, la juridiction de second degré en a déduit que l’action en démolition, soumise à la prescription quinquennale, est prescrite.
Cette position n’est pas partagée par la Cour de cassation qui veille à distinguer la nature de la demande portant sur la démolition, de celle portant sur l’indemnisation.
Validant au visa de l’article 2224 du Code civil le fait que la demande visant à obtenir la réparation d’un préjudice personnel lié à la violation du cahier des charges n’est ouverte que pendant un laps de temps de cinq années à compter du jour où le préjudice a été connu ou aurait dû être connu, faute d’être prescrite, elle rappelle qu’aux termes de l’article 2227 du même Code, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or, selon elle, « l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire ».
La Haute juridiction sanctionne ainsi le jugement rendu par la Cour d’appel, en lui reprochant d’avoir effectué une mauvaise application des textes, là où, bien que fondées sur un moyen identique, la demande de démolition et celle d’indemnisation devaient être examinées séparément pour application des délais de prescription.
Bien qu’il ne soit pas fondé à obtenir réparation du préjudice causé par une construction édifiée en violation du cahier des charges du lotissement, pour cause d’acquisition de la prescription liée aux actions personnelles, le propriétaire victime peut toujours en obtenir la démolition compte tenu du fait qu’il agit dans le cadre d’une action réelle immobilière.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 06 avril 2022 n°21-13.891
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