BAUX COMMERCIAUX – Réajustement du loyer pour sous-location irrégulière : le contrat doit s’apparenter à une sous-location au sens du Code de commerce
Cass. civ 3ème du 27 juin 2024, n°22-22.823
En matière de baux commerciaux et en application de l’article L 145-31 du Code de commerce, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation du loyer de la location principale.
À l’occasion d’un litige entre une SCI qui avait donné des locaux à usage commercial en location à une autre société, laquelle avait conclu des contrats intitulés « prestations de services et mises à dispositions de bureaux avec des tiers », et s’était vu assignée pour sous-locations irrégulières et réajustement du loyer, la Cour de cassation a rappelé le 27 juin dernier, que la qualification de sous-location, au sens du texte rappelé en introduction, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.
Par conséquent, doit être cassée la décision de la Cour d’appel, qui en l’espèce a fait droit à la demande du bailleur, au motif que la prestation essentielle fournie par le locataire à des tiers était la mise à disposition de bureaux équipés, que les autres prestations fournies comme l'entretien, l'accueil, la sécurité, l'assurance et le wifi n'étaient qu'accessoires et que la contrepartie financière était fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par les prestations de services. Pour la Haute juridiction, il ressort de ces constatations que la redevance fixée globalement, rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients, de sorte qu’elle n’a pas caractérisé en quoi les contrats s’apparentaient à de la sous-location au sens du Code de commerce.
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