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L'accord du bailleur peut-il primer sur l'interdiction de céder un bail rural ?
Publié le :
18/09/2024
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L’article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés ».
Dans le cadre de la cession d’un bail rural d’un oncle au profit de son neveu, la Cour de cassation a été saisie le 11 juillet 2024 afin de se prononcer sur la validité de cette cession.
Dans l’affaire jugée, deux propriétaires ont consenti, en 1981, un bail rural portant sur 51 parcelles. Depuis 2008, le preneur a cédé une partie de son bail (25 parcelles) à son neveu. C’est lui qui exploite désormais ces dernières. Estimant que la cession est nulle, les propriétaires sollicitent l’annulation de la cession, la résiliation du bail et l’expulsion du neveu du preneur.
Le Tribunal paritaire des baux ruraux de Le Puy et la Cour d'appel de Riom rejettent leurs demandes. Les propriétaires forment alors un pourvoi en cassation.
Afin de rejeter leur principale demande tendant à voir annuler la cession du bail rural, la Cour d'appel retient que la cession du bail de l’oncle au profit de son neveu est réalisée depuis 2008. Par ailleurs, depuis cette date, ce dernier règle le fermage aux propriétaires. Dès lors, les juges du fond ont considéré que les propriétaires ont consenti à cette cession de bail et que le neveu était alors titulaire d'un nouveau bail rural verbal.
Après avoir rappelé que la cession du bail rural est interdite sauf si, avec l'accord du bailleur, cette dernière s'effectue au profit du conjoint ou du partenaire de PACS du preneur, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d'appel de Riom au visa des articles L 411-35 et L 411-31 du Code rural et de la pêche maritime.
En effet, en présence d’une cession qui ne respecte pas les dispositions de l’article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
En l’espèce, pour justifier la cession du bail, la Cour d'appel avait retenu que les propriétaires avaient donné l’accord à cette dernière. Dès lors, l’effet novateur du nouveau bail rend sans objet une potentielle résiliation de l'ancien bail.
Or, la novation est un mécanisme juridique qui permet de créer un nouveau contrat de bail avec l’accord express de toutes les parties concernées : le bailleur, le preneur actuel et le futur preneur. En l’espèce, il n’y a pas eu de novation, et la cession du bail rural est intervenue en dehors du cadre familial, permise par le Code. Par conséquent, le bailleur est en droit de solliciter l’annulation de la cession du bail rural.
DEVARENNE Associés Grand Est
Référence de l’arrêt : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile du 11 juillet 2024, n°22-13.592
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