Dernières précisions jurisprudentielles concernant la reconduction du bail verbal
Publié le :
10/02/2022
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Le contrat de location doit nécessairement être établi par écrit. Cette condition posée par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, n’est en pratique pas toujours appliquée, et parfois, bailleur et preneur concluent un bail verbal.
Sans l’existence d’un écrit, de nombreux litiges relatifs aux baux verbaux sont portés devant les tribunaux, qui par jurisprudence constante ne font pas du non-respect de cette condition propre au formalisme du bail, une cause de nullité.
Cependant, et à l’instar d’une récente décision de la Cour de cassation, il est nécessaire de rappeler que les dispositions d’ordre public, s’appliquent également aux baux non écrits.
Dans l’affaire en question, un immeuble au sein duquel des indivisaires possèdent un appartement fait l’objet d’un arrêté de péril en juin 2020, décision prise par le maire lorsque l’immeuble présente un danger pour la sécurité des occupants ou des voisins, pouvant impliquer la réalisation de travaux de mise en conformité à la charge des propriétaires, voire entraîner la démolition de l’ouvrage.
Compte tenu de la situation de danger, l’occupant de l’appartement est mis en sécurité dans un autre logement, et la commune met alors en demeure les bailleurs de rembourser les frais de relogement.
Dans un litige opposant les bailleurs au locataire, le Tribunal saisi constate que le preneur était occupant du logement, sans droit ni titre.
La commune assigne alors les propriétaires et l’occupant en tierce opposition, mécanisme juridique permettant à la personne qui n’a pas été partie à une procédure, mais qui a pourtant à un intérêt à défendre, de demander que l’affaire soit jugée à nouveau.
Le litige est porté jusque devant la Cour d’appel qui déclare recevable la tierce opposition, tout en rejetant la demande de la commune à voir reconnaître le caractère licite de l’occupation par l’habitant relogé à ses frais compte tenu de l’arrêté de péril.
En effet, les juges du fonds constatent l’existence d’un bail verbal conclu entre l’occupant et les propriétaires entre 1994 et 1998, mais jugent qu’il est impossible de supposer qu’il y ait eu reconduction tacite ou renouvellement de ce dernier.
La Cour de cassation sanctionne se raisonnement par une solution très courte, rappelant « qu’à défaut de congé délivré par le bailleur, le bail verbal est tacitement reconduit ».
Sa décision est prise au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1736 du Code civil, et l’analyse portée à cette décision résulte du régime juridique du bail verbal.
Ces dispositions d’ordre public, fixent la durée du bail d’habitation à trois années, bail qui est reconduit tacitement par période triennale, lorsqu’aucune partie ne donne congé dans les formes prescrites.
En l’espèce, les bailleurs ne justifient d’aucune preuve quant à la délivrance d’un congé à leur initiative ou à celle de l’occupant, alors que l’article 1736 du Code civil prévoit que, même en présence d’un bail non écrit, le congé est donné en observant les délais fixés par l'usage des lieux.
Ainsi, pour la Haute juridiction, le bail verbal est tacitement reconduit lorsque le bailleur ne donne pas congé au locataire, condition indispensable pour justifier d’une résiliation du bail.
ID FACTO
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 17 novembre 2021 n°20-19.450
Historique
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