L’assignation préalable à la date effective du congé constitue-t-elle une fin de non-recevoir ?
Publié le :
18/02/2020
18
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2020
Dans les relations locatives, le renouvellement du bail par tacite reconduction a son importance, notamment pour déterminer les délais nécessaires à la délivrance du congé par le bailleur.
Soumis à des refontes législatives, ces transitions causent parfois des difficultés d’articulation et d’interprétation dont il appartient au juge saisi d’apporter une solution.
Dans l’arrêt étudié, le propriétaire donne congé à sa locataire pour prise d’effet au 30 septembre 2015 mais celle-ci se maintien dans les lieux, obligeant le bailleur à l’assigner pour que le congé soit déclaré valable.
Or, au cours des débats, les parties soulèvent la question sur le régime applicable au bail conclu antérieurement à la loi du 23 décembre 1986, dont l’article 51 prévoit que les locations en cours sont réputées avoir été renouvelées par périodes de trois années. Les parties s’accordent sur l’application de cette disposition, ce qui a pour effet de reporter la date d’échéance du bail au 23 juin 2016.
Ainsi, la locataire soulève un défaut d’intérêt à agir pour le bailleur puisque l’assignation a été délivrée avant la date réelle d’effet du congé.
La Cour d’appel rejette la demande de fin de non-recevoir, bien que le congé ait été donné en mentionnant une date d’effet erronée, le bailleur avait intérêt à agir.
Bien qu’au regard de l’article 31 du Code de procédure civile qui dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention », intrinsèquement l’intérêt à agir doit être né et actuel à la date de l’assignation, la Cour de cassation a suivi la position de la Cour d’appel.
En effet, pour la troisième chambre civile l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. En l’espèce, le bailleur donnant congé à une date déterminée a un intérêt à agir pour la reconnaissance de la validité de ce congé une fois la date dépassée, peu importe qu’il résulte de l’instance engagée que ledit congé ait été délivré à une date prématurée, et n’a produit d’effet qu’après l’introduction de l’instance.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 1ère 11 juillet 2019 n°18-18.184
VERBATEAM AVOCATS
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