Dissimuler le fait que la construction a été édifiée sans permis de construire constitue un vice caché à la vente
Publié le :
10/08/2021
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Parmi les règles qui régissent le droit de l’urbanisme figure la possibilité de reconstruire, à l’identique, un ouvrage régulièrement édifié, lorsqu’il a été détruit ou démoli, sauf dispositions.
Quand bien même la destruction fortuite d’une construction n’est qu’un aléa, est-il possible de bénéficier de la garantie des vices cachés compte tenu de l’impossibilité de pouvoir bénéficier de ce droit en raison du caractère irrégulier de l’ouvrage ?
C’est de cette question qu’a récemment été saisie la Cour de cassation.
Dans l’affaire étudiée, à la suite de l’acquisition d’un fonds de commerce, un restaurateur découvre qu’une partie de l’ouvrage : la terrasse, la cuisine et l’arrière-cuisine ont été édifiées sans permis de construire.
Les vendeurs ayant pénalement été condamnés pour ces faits, sans qu’une régularisation soit possible, l’acheteur les assigne en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de la garantie des vices cachés de la chose vendue.
Rappelons à ce titre, que la garantie des vices cachés impose au vendeur d’une chose de répondre de ses défauts cachés, c’est-à-dire de ceux « qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connu » (article 1641 du Code civil).
Saisie de l’affaire, la Cour d’appel condamne les vendeurs à répondre du vice caché de la construction, décision qui est confirmée devant la Cour de cassation, malgré les contestations soulevées par ces derniers.
En effets, les propriétaires précédents soulèvent l’argument selon lequel ils n’ont pas été condamnés par le juge pénal à la démolition des extensions réalisées sans permis de construire, ce qui selon eux a pour effet de régulariser l’ouvrage.
D’autre part, ils prétendent que l’impossibilité de reconstruire l’ouvrage à l’identique ne dépend pas de l’irrégularité initiale liée au défaut de permis de construire sur ses extensions, mais de son incompatibilité avec les règles d’urbanisme en vigueur.
La Cour de cassation ne partage pas leur raisonnement, jugeant qu’en cas de destruction fortuite du restaurant, l’acquéreur serait dans l’impossibilité de bénéficier des dispositions protectrices lui permettant de reconstruire son bien à l’identique, compte tenu du fait que ce dernier a été édifié de manière irrégulière puisque le Code de l’urbanisme autorise une telle reconstruction, à la condition que le bien ait été régulièrement édifié, ce qui suppose l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.
Ainsi, quand bien même le risque n’est qu’hypothétique, la dissimulation de l’information relative à l’irrégularité de la construction à l’acquéreur lors de la vente constitue un vice caché, notamment compte tenu du fait qu’en cas de destruction, le restaurateur sera dans l’impossibilité d’exercer son activité.
En plus de sa dissimulation volontaire et de son caractère antérieur à la vente, le vice caché est caractérisé par le fait que l’acquéreur, s’il avait été informé de caractère irrégulier de l’ouvrage, n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un prix moindre.
Ici, le risque futur et incertain a donc un caractère indemnisable.
LEFEBBRE - THEVENOT Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 10 juin 2021 n°20-11.902
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