RURAL – Baux ruraux successifs non enregistrés : lequel est opposable ?
Publié le :
19/09/2024
19
septembre
sept.
09
2024
Cass. civ 3ème du 12 septembre 2024, n°22-17.070
En application de l’ancien article 1328 du Code civil, « les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire ».
C’est dans ce contexte que la Cour de cassation a été saisie le 12 septembre dernier.
En l’espèce, deux baux ruraux conclus portaient sur les mêmes parcelles, l’un au profit d’une société civile d'exploitation agricole (SCEA) et l’autre au profit d’une entreprise agricole à responsabilité limitée (EARL).
La SCEA estime que son bail, bien que non enregistré, était antérieur. Elle engage alors une action en justice afin d’ordonner la libération des parcelles louées et obtenir réparation pour son préjudice d’exploitation.
La Cour d'appel ordonne la libération des parcelles louées en estimant que le preneur est fondé à l’obtenir au regard de la preuve suffisante qu’il est bénéficiaire d’un bail antérieur à celui de l’EARL.
La Cour de cassation rappelle qu’en présence de baux successifs, le bail est opposable est celui ayant acquis le premier date certaine, à condition que ce locataire soit de bonne foi.
Si la Cour d'appel, pour ordonner la libération des parcelles, a retenu que le témoignage de certains des propriétaires indivis des parcelles démontre que le bail de la SCEA est antérieur à celui de la EARL.
Toutefois, il s’avère que la Cour d'appel n’a pas recherché si l’EARL était de bonne foi, et si elle n’avait pas eu connaissance de l’existence du bail antérieur et non enregistré lors de la conclusion de son bail. Or, sa bonne foi est un élément déterminant pour statuer sur l’opposabilité des baux successifs.
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