BAUX COMMERCIAUX – Droit de préférence et confusion des qualités de preneur et de bailleur
Publié le :
08/08/2024
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Cass. civ 3ème du 11 juillet 2024, n°23-15.325
Le droit de préférence ou « pacte de préférence » est défini par l’article 1123 du Code civil comme un contrat par lequel une partie s’engage à proposer en priorité à son bénéficiaire de traiter avec lui lorsqu’elle déciderait de contracter.
En présence d’un bail commercial, le droit de préférence est consacré par l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Cette disposition d’ordre public contraint le bailleur à proposer la vente du local, en priorité au locataire exploitant.
En l’espèce, une société immobilière et financière avait donné à bail à construction, un terrain pour la construction d’un bâtiment à usage de restaurant. L’acte comportait une clause de préférence au profit de bailleresse, en cas de cession du droit au bail par le preneur. Le bail stipulait que la bailleresse s’engageait, à l’expiration du bail par arrivée du terme ou en cas de résiliation amiable, à accorder à la preneuse un contrat de location.
Soutenant avoir régulièrement exercé son droit de préférence sur la cession du bail à construction, la bailleresse avait assigné la preneuse en régularisation de la cession et obtention de dommages-intérêts. Le preneur avait, quant à lui, demandé le bénéfice de la promesse de bail commercial.
Dans un premier temps, en raison d’une interprétation souveraine de la commune intention des parties, la Cour d’appel avait jugé que la bailleresse était engagée par la promesse de bail, en raison de la confusion en sa personne des qualités de preneur et de bailleur.
De plus, elle a considéré, par des motifs propres, que le refus du preneur de réitérer l’acte authentique de cession n’était pas fautif en raison du refus, opposé par la bailleresse, tenant à l’exécution de la promesse de bail.
Par conséquent, c’est à bon droit que la Cour d’appel a estimé que la bailleresse n’établissait pas l’existence d’un préjudice, la demande de dommages-intérêts étant dénuée de motifs.
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