BAUX COMMERCIAUX – La modération d'une indemnité d'occupation validée par la Cour de cassation
Cass. civ 3ème du 16 janvier 2025, n°23-15.256
Dans un arrêt rendu le 15 janvier 2025, la Cour de cassation a rappelé que l'indemnité d'occupation prévue dans une clause contractuelle peut être qualifiée de clause pénale si elle est sans rapport avec le loyer initialement convenu.
En vertu de l'article 1152 du Code civil (version antérieure à l'ordonnance de 2016), le juge peut réduire cette indemnité si elle est manifestement excessive.
Dans cette affaire, la clause litigieuse prévoyait une indemnité mensuelle équivalant à 1,5 % de l'investissement hors-taxes à la charge du crédit-preneur en cas d'occupation sans titre après résiliation du bail.
La Haute juridiction reproche à la Cour d'appel de ne pas avoir vérifié si cette indemnité était proportionnée au loyer initial, et casse donc la décision pour défaut de base légale.
Un arrêt qui illustre l’importance pour les parties de justifier le lien entre l’indemnité d’occupation et les conditions économiques du bail initial, sous peine de voir cette indemnité modérée par le juge.
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