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Bail commercial : soyez vigilants lors de sa négociation !
Publié le :
17/05/2024
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La conclusion du bail commercial est une étape essentielle pour tout professionnel qui démarre une activité. Encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, ce contrat de mise à disposition d’un local, destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, engendre de nombreuses conséquences juridiques et financières qui requièrent une attention particulière de la part du preneur. Voici, parmi d’autres, quelques clauses qui doivent retenir l’attention du preneur.
LA DESCRIPTION DES LOCAUX LOUÉS
Le bail commercial porte sur un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce. À cet égard, une description détaillée du local loué, conforme à sa nature et à son emplacement géographique, est impérative dans le contrat de bail.
De plus, l’usage du bien doit être conforme à sa destination, définie dans le contrat de bail, et doit respecter le règlement de copropriété de l’immeuble. Ainsi, le preneur ne peut exercer une autre activité que celle convenue dans le contrat de bail.
LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL
Bien qu’aucune durée maximale ne soit prévue par la loi, le bail commercial ne peut être convenu pour une durée inférieure à neuf ans. Dans le langage courant, on parle d’un « bail 3-6-9 ». Si le bail excède cette durée, il échappe aux règles de plafonnement des augmentations de loyer lors du renouvellement à échéance. Cette particularité doit être portée à la connaissance du preneur, car le bailleur a la faculté de réviser librement le loyer à l’expiration de cette période de neuf ans.
Cette iniquité envers le preneur est compensée par un avantage significatif : l’article L.145-9 du Code de commerce l’autorise à résilier le bail à tout moment après neuf ans, sous réserve de notifier son intention au bailleur par la délivrance d’un acte extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance, le congé prenant effet le dernier jour du trimestre civil.
LE MONTANT DU LOYER
Le loyer stipulé dans le contrat de bail doit être conforme à celui convenu par les parties. Le preneur doit être particulièrement attentif au choix de l’indice de révision du loyer pour garantir qu’il ne lui soit pas défavorable.
Malgré une certaine latitude octroyée aux parties quant à la fixation du loyer, sa révision est étroitement encadrée. En effet, elle intervient à l’initiative de l’une des parties lorsque la période de trois ans est expirée, parlant ainsi de « révision triennale ». À défaut, le bailleur et le preneur peuvent convenir d’une clause d’indexation, permettant une révision automatique du loyer à la date d’échéance prévue au contrat, en fonction de l’indice de référence.
LA RÉPARTITION DES CHARGES
La répartition des charges, élément crucial du bail commercial, doit être clairement établie dans le contrat pour éviter les litiges ultérieurs. Cependant, certains frais, tels que les grosses réparations, les travaux de rénovation liés à la vétusté ou la mise en conformité des locaux, à moins qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations, et les impôts personnels du bailleur, ne peuvent être imputés au preneur.
LA CESSION DU BAIL
Dans le but de réglementer la cession du bail commercial, certaines clauses, bien que non obligatoires, peuvent être ajoutées au contrat. Celles-ci ont pour objectif de protéger les intérêts des parties et de définir les modalités de cession du bail commercial.
Ainsi, peuvent être insérées une clause d’agrément, conditionnant la cession du bail à l’acceptation par le bailleur du candidat acquéreur, et une clause de garantie solidaire, liant le preneur au futur locataire pour le paiement du loyer et des charges pendant trois ans, pour les baux conclus ou renouvelés à partir de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
En conclusion de ce bref survol, ces clauses, comme de nombreuses autres peuvent faire l’objet d’aménagements particuliers par les parties, qui peuvent conduire à un contrat équilibré ou au contraire, à un déséquilibre au détriment de l’une ou l’autre des parties. Il convient donc d’être particulièrement vigilant et il est préférable de se faire assister par un avocat rompu à cet exercice.
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