Détermination du prix d’un bien préempté : la consistance et uniquement la consistance !
Publié le :
09/04/2025
09
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04
2025
La Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la délicate question du calcul de l’indemnité due en cas de droit de préemption, en particulier sur la détermination de la consistance du bien à retenir pour évaluer son prix.
En l’espèce, un copropriétaire avait notifié une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). L’établissement public foncier local (EPF) a manifesté son intention d’acquérir le bien et proposé un prix à l’amiable. À défaut d’accord, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire du prix.
Dans son pourvoi, l’EPF reprochait à la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir écarté son argumentation, au motif qu’il ne démontrait pas que la valeur du bien serait, en l’état, inférieure à celle retenue par les premiers juges. L’EPF soutenait pourtant que le prix devait être fixé en tenant compte de la consistance matérielle du bien à la date du jugement de première instance. Il soutenait que les juges du fond n’auraient pas dû prendre en considération l’état de dégradation avancé de l’immeuble, même si celui-ci n’était pas imputable à une carence du propriétaire, mais résultait de la création d’une zone d’aménagement différé destinée à constituer une réserve foncière.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur le fondement des articles L. 213-4 du Code de l’urbanisme et L. 322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Elle rappelle que, pour fixer le prix d’un bien préempté, il y a lieu d’appliquer les règles du droit de l’expropriation, et notamment celle selon laquelle le juge détermine la valeur du bien d’après sa consistance à la date du jugement de première instance.
Il en résulte que le prix doit être fixé en considération de l’état réel du bien à cette date, y compris s’il est dégradé, peu important que cette dégradation ne soit pas imputable au propriétaire.
Cette décision, bien que conforme aux textes, peut apparaître rigoureuse dans les circonstances de l’espèce : le propriétaire, empêché d’accéder à son lot en raison des opérations foncières menées par l’EPF, se trouve pénalisé par des dégradations qu’il n’a pas causées, mais qui impactent directement le montant de son indemnisation.
La solution est clairement affirmée : pour la fixation du prix, seule la consistance du bien est prise en compte, indépendamment des circonstances ayant conduit à son état.
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