Pollution, dol et vice caché : annulation de la vente
Publié le :
23/11/2022
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Après signature définitive de l’acte de vente, son annulation ou sa résolution ne peuvent reposer que sur des motifs précis, parmi lesquels figure l’existence d’un dol ou d‘un vice-caché.
Dans un arrêt du 15 juin 2022, la Cour de cassation a été saisie d’une demande d’annulation d’une vente immobilière, fondée sur l’existence de ces deux motifs, à l’occasion de laquelle elle a étendu sa jurisprudence en matière de vices cachés affectant le bien.
En l’espèce, l’acquéreuse d’une maison d’habitation située en bordure d’océan avait assigné la vendeuse en annulation de la vente pour défaut d’information concernant l’existence de nuisances liées à l’échouage saisonnier d’algues sargasses. Algues dont la particularité est que des dégagements importants de gaz, notamment de sulfure d’hydrogène, ont lieu lors de leur décomposition, créant par conséquent des nuisances olfactives.
L’acheteuse avait en premier lieu évoqué la présence d’un dol, et à titre subsidiaire, la garantie des vices cachés. Ces deux fondements n’ont pas été retenus par la Cour d’appel qui a rejeté les demandes aux motifs qu’il n’était pas établi que la vendeuse avait conscience du caractère déterminant de la question de l’échouage des algues, et que si elle avait volontairement omis d'informer l'acquéreur de ce phénomène, il n'était pas établi qu'elle savait que ce mensonge portait sur un élément déterminant pour son contractant, ni qu’elle avait été informée de sa santé fragile et de celle de son fils.
D’autre part, la Cour d’appel tranche concernant l’existence d’un vice caché affectant la vente, en ce que les émanations dues aux sargasses avaient leur cause dans un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue est imprévisible.
En désaccord avec ce verdict, la Cour de cassation saisie du litige valide autant la théorie du dol que celle des vices cachés.
D’une part, au visa de l’article 1137 du Code civil qui régit le principe juridique du dol comme étant le fait, pour un contractant, d'obtenir le consentement par des manœuvres ou des mensonges, ainsi qu’une dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie, la Haute juridiction reproche à celle de second degré de ne pas avoir tirer les conséquences légales du constat opéré selon lequel la vendeuse avait apporté des réponses mensongères aux demandes répétées de l’acquéreuse, concernant la présence des algues litigieuses.
D’autre part, et cette fois-ci sur le fondement de l’article 1641 du Code civil qui édicte les principes fondateurs des vices cachés, comme étant ceux qui rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, la troisième chambre civile considère qu’en retenant qu’un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue était imprévisible, ne constitue pas un vice caché, la Cour d’appel a ajouté à la loi une restriction qu’elle ne comporte pas.
Cette décision s’avère donc fondamentale en ce que la Cour de cassation qui, en plus d’accorder à la demandeuse le cumul des sanctions entre la demande d’annulation de la vente sur le fondement du dol et la résolution pour vice caché, reconnaît l’existence de ces derniers, quand bien même ils sont extérieurs à l’objet de la vente.
BOUCHE Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 15 juin 2022 n° 21-13.286
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