L’Owner Buy Out (OBO) communément appelé « vente à soi-même », l’enrichissement par la dette
Publié le :
19/06/2023
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L’OBO est une technique patrimoniale qui permet au propriétaire d’un bien immobilier de bénéficier d’un effet de levier économique et fiscal.
Retour sur ce mécanisme dans notre article du mois.
Comment fonctionne l’OBO ?
L’Owner Buy Out, désignée par l’acronyme OBO, est une opération d’ordre patrimoniale, par laquelle le propriétaire d’un actif, usuellement immobilier vend le bien en question à une société familiale à constituer qui finance le rachat au moyen d’un emprunt.Dans ce montage, l’acquéreur et le vendeur ont chacun leur propre personnalité juridique et des patrimoines distincts. Bien que cette opération soit souvent qualifiée de « vente à soi-même », elle permet en réalité d’effectuer un vrai transfert de propriété.
Quels avantages présente l’OBO ?
L’OBO permet au vendeur un effet de levier économique. En effet, la vente va permettre à ce dernier de dégager de la trésorerie dont il ne disposait pas auparavant tout en assurant la conservation familiale du bien cédé via la société. L’emprunt étant généralement garanti par une assurance décès et invalidité, on peut supposer qu’il sera remboursé s’il arrive quelque chose aux associés et que l’actif désormais détenu par la Société restera propriété de cette dernière sans qu’il ne soit nécessaire de vendre à un tiers.Il est possible de placer le prix de vente net de frais et d’impôt sur la plus-value immobilière sur un contrat d’assurance-vie pour garantir des revenus complémentaires et une transmission optimisée.
Cette technique patrimoniale permet également un effet de levier fiscal.
Tout d’abord, la fiscalité de transmission du patrimoine à ses enfants : soit en faisant racheter le bien immobilier par une société constituée entre ses enfants, soit en donnant les parts de la société alors que cette dernière est endettée et a une valeur faible.
Ensuite, elle peut permettre de réduire la charge des revenus fonciers et de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). On pourrait supposer pour une personne avec des revenus locatifs conséquents, que la Société acheteuse soit soumise à l’impôt sur les sociétés pour réduire la fiscalité en termes de revenus. En toute hypothèse, en cas d’option pour l’impôt sur le revenu la charge de l’impôt sera légèrement réduite par la déduction des intérêts d’emprunt.
Quelques illustrations :
On pourrait imaginer, à titre d’exemple, une personne de 61 ans que nous appellerons Monsieur X. Il s’interroge sur la transmission de son patrimoine à ses enfants et souhaite se protéger à l’approche de son départ en retraite en se garantissant des revenus complémentaires. Il est propriétaire d’un bien immobilier, investissement locatif. L’idée serait qu’il constitue avec ses enfants une société civile immobilière. Ses enfants seraient très majoritaires au capital social mais Monsieur X garderait des pouvoirs forts via l’aménagement des statuts de ladite société. Une fois la société immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés, elle souscrira un emprunt bancaire pour faire l’acquisition de l’investissement locatif de Monsieur X. Les mensualités de l’emprunt seront remboursées au moyen des loyers. La charge des revenus fonciers sera réduite par la déduction des intérêts d’emprunt. Monsieur X n’aura plus que quelques parts dans la Société propriétaire du bien immobilier, société dont la valeur sera, par ailleurs faible, en tenant compte de la dette – cela va fortement réduire son impôt sur la fortune immobilière s’il y est assujetti. Le prix de vente qu’il va dégager pourra être investi sur un contrat d’assurance-vie, cadre de transmission optimisé pour ses enfants, qui pourra lui permettre de dégager des revenus complémentaires et de procéder à des rachats en cas de besoin de trésorerie.Ce montage aura permis à Monsieur X de transmettre la propriété à ses enfants, de réduire sa pression fiscale et de se dégager une trésorerie pour compléter ses revenus et maintenir son train de vie après son départ en retraite.
Quelques points de vigilance tout de même :
La vente à une société d’un actif immobilier n’est pas exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière (à moins que le bien ne soit la résidence principale ou que vous ne le déteniez depuis plus de 30 ans). Il est important avant de se lancer dans cette opération d’en estimer les coûts et les frottements fiscaux pour veiller à ce qu’elle ne perde pas de son intérêt.Qui plus est, pour éviter tout risque de redressement fiscal sur le fondement du mini abus de droit, il est important de veiller à ce que les raisons de ce montage ne soient pas principalement fiscales. C’est pourquoi dans l’exemple, ci-dessus présenté, nous recommandions que les enfants soient très fortement majoritaires dans la Société. Ainsi, l’aspect de « vente à soi-même » qui pourrait déplaire en cas de contrôle est réduit et le risque de redressement gommé.
Enfin, il faut être conscient que la constitution d’une société impose à ses associés de respecter certaines formalités, notamment la tenue d’assemblées générales.
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