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Le régime fiscal de la location nue
Publié le :
23/04/2024
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2024
Tout propriétaire mettant en location un logement nu doit déclarer ses bénéfices dans la catégorie des revenus fonciers lors de l’établissement de sa déclaration à l’impôt sur le revenu.
Le calendrier de déclaration à l’impôt sur le revenu
Le service de déclaration en ligne de l’impôt sur le revenu est ouvert depuis jeudi 11 avril 2024, la date limite de déclaration étant fixée comme suit :
- Départements 1 à 19 : jeudi 23 mai 2024 ;
- Départements 20 à 54 : jeudi 30 mai 2024 ;
- Départements 55 à 95 et départements d’outre-mer (DOM) : jeudi 6 juin 2024.
La déclaration en format papier doit être déposée au plus tard le 21 mai 2024 sur l’ensemble du territoire.
Le champ d’application des revenus fonciers
Conformément à l’article 14 du Code général des impôts, les revenus fonciers regroupent les sommes perçues dans le cadre de la location d’un bâtiment ou d’un terrain. Sont exclus de cette catégorie :
- Les revenus issus de la location meublée ;
- Les bénéfices provenant de la sous-location d’un immeuble nu ;
- Les locaux et dépendances mis à la disposition d’un proche et les logements destinés à une utilisation personnelle.
Ainsi, les sommes déclarées dans cette catégorie sont soumises à l’impôt sur le revenu, quel que soit le mode de paiement, le versement, ou la forme de mise à disposition du bien.
L’imposition des revenus fonciers
Les recettes générées par la location d’un bien immobilier doivent être obligatoirement déclarées. Deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers sont observés en fonction du montant des bénéfices :
- Le régime micro foncier
Le régime micro foncier est encadré par l’article 32 du Code général des impôts. Le contribuable est automatiquement assujetti à ce régime lorsque les revenus bruts provenant de la location n’excèdent pas 15 000 euros pour l’ensemble du foyer fiscal au cours de l’année civile, à la condition de ne pas être soumis à un autre régime fiscal spécifique (loi Malraux, dispositif Borloo …).
Toutefois, le contribuable peut opter pour le régime réel, cette option étant irrévocable pendant 3 ans.
Par ce régime de faveur, le propriétaire du logement nu bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %, appliqué automatiquement sur la base de la déclaration de revenus et correspondant aux charges supportées par ce dernier.
- Le régime réel
Lorsque les recettes issues de la location nue dépassent 15 000 euros, ou sur option du contribuable, celui-ci est assujetti au régime réel d’imposition. Dans ce cas, le revenu net foncier est calculé par la soustraction des charges supportées par le propriétaire sur le revenu brut foncier. Pour être déductibles, les dépenses engagées doivent remplir certaines conditions :
- Elles sont engagées dans le but d’acquérir ou de conserver les revenus ;
- Elles doivent être supportées par le propriétaire ;
- Elles peuvent être justifiées en cas de contrôle de l’Administration fiscale.
Le régime réel d’imposition permet également de générer un déficit foncier, si les charges sont supérieures au revenu déclaré. Ce déficit être déduit du revenu imposable dans la limite de 10 700 euros. Le solde non déduit n’est pas perdu puisqu’il peut être reporté pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus, et 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
Par conséquent, le propriétaire doit remplir la déclaration n°2042 lorsqu’il peut bénéficier du régime micro foncier ou à défaut, la déclaration n°2044 en cas d’assujettissement au régime réel d’imposition.
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