Exploitations agricoles et servitudes
Publié le :
21/02/2020
21
février
févr.
02
2020
Par définition, une servitude est une charge attachée à un fonds dit « fonds servant » au profit d’un fonds bénéficiaire, appelé « fonds dominant ».
Les formes et les règles qui régissent les servitudes sont multiples, le réseau RURANOT vous propose une analyse ciblée sur celles qui peuvent impacter une exploitation agricole.
Rappel : naissance et extinction d’une servitude
Les servitudes peuvent naître du fait de la situation naturelle des fonds (servitude d’écoulement des eaux) ou bien la loi peut les imposer de fait, notamment lorsqu’elles ont une utilité publique ou communale, (servitude pour le transport d’électricité).Sinon elles sont conventionnelles, par acte notarié obligatoire entre les propriétaires des fonds afin de permettre, par la publication, de produire leurs effets à l’égard des tiers.
Une servitude pourra être apparente ou non apparente. Dans le premier cas elle sera directement visible alors que dans le second il sera impossible de la distinguer par des signes extérieurs observables.
Son usage pourra également se faire sans intervention humaine et sera donc continue, discontinue dans le cas inverse.
L’extinction d’une servitude s’opère de différentes manières :
- par son non-usage pendant une durée de 30 ans (prescription extinctive),
- par l’impossibilité de l’utiliser (fin d’enclave, tarissement d’une source, etc…),
- par confusion des fonds, lorsque les fonds concernés deviennent propriété d’un seul et même propriétaire,
- par renonciation du propriétaire du fonds dominant ou par accord entre les parties formalisé par acte authentique,
Exploitation agricole enclavée, droit de passage et servitude
En matière de morcellement agricole, il est fréquent pour certaines parcelles de se retrouver enclavées. Par conséquent et sous certaines conditions, le propriétaire d’un fonds enclavé peut bénéficier d’une servitude dite de passage.La première condition de l’établissement d’une telle servitude tient à l’appréciation de l’enclavement du terrain qui ne doit avoir aucun accès à la voie publique, et ce de manière involontaire. A partir de ce moment-là, son propriétaire peut demander aux fonds voisins la création d’un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son exploitation.
On entend par notion de « propriétaire pouvant agir », toute personne qui dispose d’un droit réel sur le fonds concerné.
La servitude confère uniquement un droit de passage excluant de la part du bénéficiaire tout acte tel que l’entrepôt de véhicule ou de matériel sur le passage, ou encore la pose de clôtures.
Enfin, si la création du passage entraîne un dommage pour le propriétaire du fonds sur lequel il est créé, une indemnité est versée par le bénéficiaire en proportion du dommage subit.
A noter que l’évocation d’une servitude de passage fait poser l’interrogation sur sa distinction avec un chemin d’exploitation fréquent en milieu rural. Le chemin d’exploitation sert exclusivement à la communication entre divers fonds ou leur exploitation ; le critère est l’utilité commune, créé par l’effet de la loi (droit légal de passage), sans titre de servitude, bien que la jurisprudence n’exclue pas le cumul des deux (Cass. civ 3ème 14 juin 2018 n°17-20.567).
Servitudes de plantations
Les plantations effectuées en limite de propriétés voisines doivent être faites en respect des règlements particuliers (règles d’urbanisme locales, règlement de lotissement, …) ou des usages constants. A défaut, leur distance avec la limite séparative doit obligatoirement être de 2 mètres pour les plantations qui mesurent à minima 2 mètres de hauteur, en dessous la distance est fixée à un 1,50 mètre.Toutefois, il est possible par accord entre propriétaires de fonds voisins de faire échec à ces obligations par accord (acte authentique), créant de ce fait une servitude de plantation au profit du terrain supportant la plantation. Le propriétaire du fonds voisin n’aura par conséquent pas le droit d’en exiger le retrait, mais pourra par exemple bénéficier des fruits tombant sur sa propriété.
Servitudes d’écoulement des eaux et de puisage
Les servitudes d’écoulement des eaux existent de fait de par la configuration des lieux. Ainsi un fonds inférieur reçoit les eaux naturelles (de pluie, d’une source, de fonte de neige, etc…) qui arrivent du fonds supérieur. Les propriétaires sont en droit de réaliser des aménagements afin de rendre le phénomène moins gênant, mais nullement d’en aggraver les conséquences.La servitude de puisage quant à elle nécessite l’accord du propriétaire sur lequel se situe une source (puit, fontaine, etc…) donné à un voisin pour en user. Ce type de servitude suppose généralement en plus une servitude de passage pour que le propriétaire, à qui le puisage est autorisé, puisse s’approvisionner ou réaliser l’installation lui permettant d’en bénéficier (passage de canalisations).
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