RURAL – Bail rural annulé pour cause de nullité : quelles conséquences sur la demande d’indemnités d’amélioration ?
Cass. civ. 3ème du 11 juillet 2024, n°23-11.688
Lorsque le bail rural prend fin, le preneur est tenu de rendre les lieux en bon état, et si des dégradations sont constatées, des indemnités sont alors dues au bailleur en réparation de son préjudice.
À l’inverse, lorsque le preneur a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au bien loué, il a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la raison qui a mis fin au bail (article L 411-69 al 1er du Code rural et de la pêche maritime).
La Cour de cassation était interrogée le 11 juillet dernier, concernant la possibilité pour le preneur de bénéficier de telles indemnités alors que le bail a été annulé.
Dans cette affaire, des propriétaires de plusieurs biens agricoles en avaient donné la nue-propriété à leur fils, tout en donnant à bail plusieurs parcelles à des tiers. Au décès des propriétaires, leur fils a saisi la juridiction afin que les baux ruraux soient déclarés nuls.
Le litige est porté en appel où les juges du fonds, sans rejeter le caractère nul des baux en cause, ont ordonné une expertise judiciaire pour évaluation de l’indemnité d’amélioration, au motif que même en cas d'annulation d'un bail rural signé par l'usufruitier sans le consentement du nu-propriétaire, le preneur est recevable à solliciter le bénéfice d'une telle indemnité.
La Haute juridiction réunie en formation de section ne partage pas cet avis, et après avoir rappelé que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale, ainsi que les termes de l’article cité en introduction, juge que le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n'avoir jamais existé ne peut prétendre à l'indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds.
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