URBANISME – Régime des meublés de tourisme et preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970
Cass. civ 3ème du 7 septembre 2023, n°22-18.101
Le régime des meublés de tourisme impose des obligations aux propriétaires d’un local à usage d’habitation souhaitant modifier l’usage de ce local. À ce titre, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation répute l’usage d’habitation d’un local si celui-ci était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Des amendes civiles importantes sanctionnent le changement d’usage en l’absence d’autorisation, mais encore faut-il que les communes soient en mesure de prouver l’usage du local au 1er janvier 1970.
En l’espèce, la propriétaire d’un appartement a fait l’objet d’une assignation par sa commune aux fins d’obtenir le retour du logement à l’habitation et sa condamnation au paiement de plusieurs amendes civiles, dont une pour avoir changé l’usage de l’appartement en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, et une autre pour ne pas avoir transmis à la commune, dans le mois suivant sa demande, le nombre de jours au cours desquels il avait été loué.
Déboutée par les juges du fond de ses prétentions relatives l’injonction de retour à l’habitation des locaux loués et au paiement des amendes civiles sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation, la demanderesse s’est pourvue en cassation. Afin de prouver l’usage d’habitation qu’elle invoquait, la commune demanderesse produisait une déclaration relative à la contribution foncière établissant l’occupation du local par son propriétaire, établie dans le cadre du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, applicable à la révision quinquennale des évaluations foncières du 1er janvier 1970.
Cette preuve n’a pas convaincu la Cour de cassation qui rejette le pourvoi. Elle énonce qu’en application du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, par un contribuable de la contribution foncière des propriétés bâties, d’une occupation d’un local par son propriétaire ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, entraînant l’impossibilité de prouver qu’il était affecté à un usage d’habitation à cette date au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Par conséquent, tant l’amende civile réprimant le changement d’usage d’habitation, que celle sanctionnant le défaut de transmission de l’information relative au nombre de jours de l’année au cours desquels ce meublé a été loué, demandé par la commune ayant réceptionné une déclaration préalable, par toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale, ne sont pas applicables lorsque le logement mis en location ne constitue pas sa résidence principale.
L’affectation du local pouvant être établie par tout mode de preuve, il appartient aux communes, souhaitant obtenir la condamnation de propriétaires au paiement d’amendes, de réunir suffisamment de preuves de l’usage d’habitation du local afin de consolider leur dossier, en ne présentant pas seulement la mention sur une déclaration postérieure au 1er janvier 1970, laquelle serait inopérante pour présumer de l’usage du local au 1er janvier 1970.
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