IMMOBILIER – Promesse unilatérale de vente : un engagement irrévocable renforcé par la Cour de cassation
Publié le :
26/11/2024
26
novembre
nov.
11
2024
Cass. civ 3ème du 21 novembre 2024, n°21-12.661
La Cour de cassation a récemment réaffirmé l’irrévocabilité de la promesse unilatérale de vente, en s’appuyant sur un revirement jurisprudentiel intervenu en 2021, date avant laquelle il était jugé que la levée de l'option, postérieurement à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée, la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts.
Dans une affaire portée à sa connaissance le 21 novembre dernier, un terrain avait fait l'objet d'une promesse unilatérale de vente en 1971, accordée pour une durée limitée, mais tacitement prolongée jusqu'à un an après l'ouverture d'une rocade prévue à proximité.
Après le décès des parties initialement impliquées, leurs héritiers ont repris leurs droits respectifs, et en 2011, l'héritier du promettant a informé l'autre partie qu'il considérait la promesse comme caduque. Pourtant, en 2016, l'héritier bénéficiaire a décidé d'exercer son option d'achat, peu avant l'ouverture de la rocade.
Face à l'absence de réponse, il a engagé une procédure judiciaire en 2018 pour obtenir le transfert de propriété et réclamer des dommages-intérêts.
En appel, le bénéficiaire de la promesse voit sa demande de transfert de la propriété de l'immeuble promis rejetée par la juridiction, qui tout en énonçant que la révocation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne peut empêcher la formation du contrat promis, considère qu'il n'est pas possible en pareil cas d'ordonner la réalisation forcée de la vente, s'agissant d'une obligation de faire ne se résolvant qu'en dommages-intérêts.
Cette position est sanctionnée par la Cour de cassation, qui rappel qu’après un revirement opéré par une décision du 23 juin 2021 (civ. 3ème n°20-17.554), il est désormais de jurisprudence constante que la promesse unilatérale de vente étant un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, le promettant s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
En confirmant l’irrévocabilité du consentement du promettant dès la conclusion de l’avant-contrat, la Cour de cassation protège les droits des bénéficiaires, tout en limitant les risques de remise en cause tardive des engagements contractuels.
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