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Quelles sont les caractéristiques qui rendent un terrain constructible ?
Publié le :
19/09/2024
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2024
Un terrain constructible, aussi appelé terrain à bâtir, sera celui qui réunit l’ensemble des conditions permettant l’édification d’un ouvrage.
En effet, lorsqu'il s'agit de réaliser un projet immobilier, l'un des premiers critères à prendre en compte est de savoir si le terrain envisagé est constructible.
Cette question est encadrée en France par plusieurs réglementations, principalement issues du Code de l'urbanisme, qui définissent les conditions que doit remplir un terrain pour être qualifié de "constructible".
Le classement du terrain dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) comme critère principal
Le PLU est un document élaboré à l'échelle communale ou intercommunale, qui divise le territoire en plusieurs zones, chacune ayant un régime spécifique en matière de règles d’urbanisme :- Zones urbaines (zones U) : sont déjà urbanisées et sont destinées à accueillir des constructions. Elles sont généralement qualifiées comme constructibles sans restriction particulière, bien que certaines règles d’implantation et de hauteur puissent s'appliquer ;
- Zones à urbaniser (zones AU) : ne sont pas encore urbanisées, mais leur vocation est de l'être. Toutefois, la constructibilité peut être soumise à des conditions spécifiques, comme la réalisation d'équipements publics ou l'adoption d'un plan d’aménagement de zone ;
- Zones agricoles (zones A) et zones naturelles (zones N) : Dans ces zones, la constructibilité est extrêmement limitée voire interdite, afin de préserver les terres agricoles et les espaces naturels. Des exceptions existent, notamment pour les bâtiments liés à l’activité agricole.
Le PLU constitue par conséquent le principal critère pour déterminer si un terrain est constructible, du fait de son classement.
La constructibilité d'un terrain est en outre soumise à l’obtention des autorisations d’urbanisme telles que le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux. Ces autorisations vérifient la conformité du projet aux règles du PLU, mais aussi à d'autres réglementations comme celles relatives à l'environnement ou à la sécurité incendie.
La viabilisation du terrain et ses particularités géologiques
Un autre critère fondamental concernant le caractère constructible d’un terrain est la desserte du terrain par les réseaux publics, tels que l'eau potable, l'électricité, l'assainissement ou encore les voiries, tout du moins en ses abords.En effet, un terrain non desservi ou difficilement accessible peut être jugé inconstructible ou subordonné à des travaux préalables de raccordement aux réseaux.
De même qu’il s’avère essentiel pour le terrain d’être compatible avec le type de construction envisagée, et apte à supporter le poids et les charge de celle-ci.
Ainsi, la topographie du terrain, sa pente, la nature de son sol (argileux, sableux, rocailleux) ou encore la présence de nappes phréatiques peuvent influencer sa constructibilité.
Ces aspects sont évalués à travers des études géotechniques, notamment l’étude de sol rendue obligatoire et transmise au plus tard dans l’acte de vente ou le contrat de construction.
Sans oublier les servitudes…
La constructibilité d’un terrain peut être limitée du fait de l’existence de servitudes, lesquelles peuvent être d'origine publique ou privée, notamment, celles liées à conservation du patrimoine culturel, naturel local ou national, au passage de canalisation de distribution d’eau ou gaz, etc.Ces contraintes pourront avoir pour effet de limiter, sinon d’empêcher la réalisation d'une construction sur le terrain concerné.
Marion Glorieux – Legal Content Manager
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