Acheter un bien immobilier mis aux enchères : comment procéder ?
Publié le :
31/07/2023
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Les ventes aux enchères, aussi appelées dans le jargon juridique « ventes par adjudication », offrent la possibilité d’acquérir un bien parfois moins cher que dans le cadre d’une vente classique, car objets d’une procédure de saisie ou de liquidation, voire un bien atypique, lorsque les enchères portent sur le patrimoine immobilier de l’État ou des collectivités territoriales.
Avant de vous porter acquéreur d’un bien immobilier mis aux enchères, voici les règles et particularités propres à ce type de vente, qu’il faut connaître.
Les conditions pour se porter acquéreur
Pour vous porter acquéreur d’un bien proposé aux enchères, il vous faut avoir la capacité juridique pour contracter, c’est-à-dire être majeur et ne pas faire l’objet d’une sauvegarde de justice, d’une curatelle ou d’une tutelle.Certaines personnes ont par ailleurs l’interdiction de se porter acquéreurs d’un bien mis aux enchères, il s’agit notamment :
- Du propriétaire du bien saisi et mis aux enchères ;
- Des auxiliaires de justice (avocats, notaires, Commissaires de justice, etc.) qui sont intervenus dans la procédure ;
- Des magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est organisée ;
- Des tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
- Des mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;
- Des administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
- Des officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ;
- Des fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire ;
- Des propriétaires ayant fait l’objet d’une condamnation relative à la location de logements indignes (marchands de sommeil) sauf pour une occupation à titre personnel.
L’ultime condition pour pouvoir se porter acquéreur d’un bien immobilier mis aux enchères est d’être représenté par un avocat inscrit au barreau du Tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. En effet, ce sera l’avocat que vous avez mandaté qui sera chargé d’enchérir en votre nom sur le bien mis aux enchères.
Les étapes préalables à la vente
Préalablement à la vente, il vous est possible, et même vivement conseillé, de procéder à une visite du bien mis aux enchères, dont l’organisation diffère d’une vente classique, puisque les visites sont organisées par un Commissaire de justice, pour une durée d’une heure, pendant laquelle l’ensemble des intéressés peuvent visiter le bien en même temps. La date de la visite est indiquée sur l’affiche de vente du bien.Cette visite est généralement accompagnée de la consultation du cahier des charges du bien, disponible au greffe du Tribunal judiciaire, par lequel vous pouvez prendre connaissance des caractéristiques techniques de celui-ci, notamment concernant le dossier de performances énergétiques.
Enfin, avant la vente aux enchères, il vous faut constituer, avec votre avocat, un dossier comportant, entre autres, les documents suivants :
- Une copie de votre titre d’identité ;
- Un pouvoir daté et signé ;
- La copie de votre acte de mariage si vous achetez en couple, ou un k-bis si vous achetez par l’intermédiaire d’une société ;
- Une attestation sur l’honneur indiquant que vous ne faites l’objet d’aucune des condamnations prévues à l’article 322-7-1 du Code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’enchère porte sur un bien d’habitation ou à usage d’hébergement ;
- Un chèque de banque d’un montant égal à 10% de la mise à prix du bien, et d’une valeur à minima égale à 3000 euros.
En outre, il vous faudra indiquer à votre avocat l’enchère maximale que vous êtes prêt à faire pour acquérir le bien.
La réalisation de la vente
Le jour de la vente, aussi appelée : « audience d’adjudication », si vous remportez l’enchère, vous êtes tenu de verser la totalité du prix d’acquisition et les frais afférents dans les deux mois qui suivent l’achat, sinon de trois mois en matière de vente sur liquidation judiciaire. À défaut, le prix de vente restant dû est augmenté d’intérêts, et passé quatre mois,Si vous ne remportez pas les enchères, le chèque de caution vous est restitué.
Bien qu’une surenchère sur le bien par un autre acquéreur reste possible pendant les 10 jours qui suivent la vente (à condition que l’offre soit égale à égale à 110 % de la dernière enchère), et qu’une préemption du bien puisse avoir lieu sous 15 jours, vous devenez cependant propriétaire du bien à la date de l’audience.
Il faut savoir que vous pouvez vous porter acquéreur d’un bien occupé, soit par son précédent propriétaire, soit par un locataire.
Dans la première hypothèse, le jugement d'adjudication constitue un titre exécutoire qui vous permet de procéder, auprès d’un Commissaire de justice, à l'expulsion du précédent propriétaire, se maintenant dans les lieux.
Dans le second cas, vous devenez bailleur du logement et ne pouvez donner congé au locataire que dans les formes et conditions imposées par la loi et le contrat de bail.
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