Immobilier : que faut-il savoir des différentes servitudes ?
Publié le :
03/09/2021
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Les servitudes sont communes en droit immobilier, et pour les appréhender aussi bien lors d’une acquisition immobilière que lorsqu’elles sont établies sur une parcelle, le cabinet VILA Avocats vous propose en cette fin d’été, un article dédié à leur compréhension
La servitude est un droit réel immobilier, c’est-à-dire un droit attaché à la propriété et non à la qualité de propriétaire, qui est définie comme une charge imposée à un fonds dit "fonds servant", au profit d'un fond bénéficiaire dit " fond dominant".
Une servitude peut être apparente lorsqu’elle est caractérisée par un élément permettant de l’identifier (un ouvrage tel qu’une porte, une fenêtre, etc.), et sera continue si son usage est continuel, sans qu’il y ait besoin d’une intervention humaine. À défaut, la servitude sera discontinue.
Les servitudes peuvent avoir trois origines :
- Légales : créées par la loi, « Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers » (article 649 du Code civil) ;
- Conventionnelles : créées par accord entre les parties (article 686 du Code civil) ;
- Naturelles : nées du fait de la configuration ou de la situation des lieux.
On distingue ensuite les servitudes de droit privé établies au profit des propriétaires et qui peuvent être liées à différentes causes :
- À la mitoyenneté : comme les servitudes liées aux distances de plantation ou les servitudes de vue pour laisser passer le jour sur le fonds voisin ;
- À un droit de passage : Comme les servitudes de passage destinées à éviter les situations d’enclavement d’un fonds.
Les servitudes d’utilité publique ou d’urbanisme quant à elles sont des charges d’origine légale qui pèsent sur des fonds privés et sont justifiées par un but d’intérêt général.
Il s’agit par exemple d’édification de marchepieds le long des cours d’eau domaniaux ou encore de la construction ou la réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux
Quelle que soit la situation, en droit immobilier, le vendeur a l’obligation de déclarer les servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente, à défaut l’acquéreur peut réclamer une indemnité, sinon demander l’annulation de la vente.
Étant précisé qu’une servitude peut s’éteindre de différentes manières :
- La perte du fonds ;
- La renonciation à la servitude ;
- L’impossibilité d’exercer le droit ;
- La réunion des deux fonds entre les mains d’un seul propriétaire : la confusion ;
- Le non-usage trentenaire.
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