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L’obligation d’un logement décent ou une avalanche d'obligations pour les bailleurs
Publié le :
22/04/2024
22
avril
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04
2024
La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets dite « loi Climat et résilience » est l’aboutissement de la Convention citoyenne pour le climat. Elle met en œuvre de nombreuses propositions citoyennes dans le but de lutter contre le réchauffement climatique.
Cette loi met notamment à jour l’obligation du bailleur de fournir un logement décent en précisant la consommation d’énergie attendue pour caractériser la décence d’un logement au fil des ans. Cette obligation emporte des conséquences, certaines relatives à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), d’autres portant sur des travaux de rénovation, mais toutes ont pour effet d’impacter le marché locatif.
LA RÉALISATION D’UN DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
Le diagnostic de performance énergétique, généralement intégré dans le dossier de diagnostic technique, doit obligatoirement être réalisé lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation. Dès la mise en location, le DPE doit être à disposition de tout éventuel acquéreur ou locataire qui en fait la demande.
Cet outil permet d’évaluer la performance énergétique d’un logement en le classant de A, la classe énergétique la plus performante, à G, la classe énergétique la moins performante qui correspond à une passoire thermique.
Ce classement a une incidence pour les propriétaires, car afin de réduire la consommation d’énergie des logements, les politiques publiques ont fixé le seuil maximal à hauteur de 450kWh/m2 depuis le 1er janvier 2023.
À compter de cette date, un logement est qualifié de décent lorsque sa consommation d’énergie estimée par le diagnostic est inférieure à ce seuil (classes de A à F) et il est considéré comme une passoire énergétique au-delà (classe G). Par ailleurs, un logement décent devra au moins avoir :
- La classe F à partir du 1er janvier 2025 ;
- La classe E après le 1er janvier 2028 ;
- La classe D à compter du 1er janvier 2034.
LA RÉALISATION DE TRAVAUX DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F et G en vertu du DPE, dont les contrats de location sont en cours, voient le montant de leurs loyers gelés et sont dans l’impossibilité de les augmenter.
Aussi, les bailleurs concernés ne peuvent ni procéder à une révision annuelle du loyer, peu importe que le bail contienne une clause d’indexation, ni proposer aux locataires une hausse de loyer.
Par ailleurs, les propriétaires d’un bien dépourvu de locataire et qui ne respecte pas le critère de décence énergétique ne peuvent le mettre en location qu’après l’avoir mis aux normes d’un logement décent.
À défaut, ils peuvent être contraints, par un juge, à réaliser des travaux de rénovation énergétique, ou à ne percevoir qu’un loyer diminué ou à voir les loyers suspendus jusqu’à la réalisation des travaux précités.
Les bailleurs qui souhaitent avoir le droit d’augmenter le loyer perçu ou de mettre en location leur bien sont tenus de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique du logement, afin que celui-ci corresponde à un logement décent.
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