Propriété par prescription et violation des règles d'urbanisme
Publié le :
31/10/2022
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La prescription acquisitive est reconnue par le droit français comme le fait d'acquérir un bien ou un droit par le fait d’une possession continue du bien pendant 30 ans, sans que le possesseur soit tenu de justifier d’un titre de propriété, ou qu’il lui soit opposé l'exception déduite de la mauvaise foi.
Ce moyen d’acquérir la propriété donne lieu à de nombreux contentieux, à l’instar d’une récente décision de la Cour de cassation, concernant la prise en considération de la violation des règles d’urbanisme par le possesseur.
Saisie sur renvoi après cassation à l’occasion d’un litige entre les supposés propriétaires d’une parcelle qui avaient assigné en expulsion les occupants, la Cour d’appel avait décidé que les occupants étaient propriétaires indivis de la parcelle litigieuse.
En appel comme après renvoi en cassation, les demandeurs soulevaient l’argument selon lequel les possesseurs avaient manqué au respect des dispositions d’urbanisme prescrites pour les travaux de construction réalisés sur la parcelle, évoquant à leur bénéfice « que nul ne peut prescrire en vertu d’une possession s’établissant sur des actes illicites ou irréguliers ».
La Cour de cassation constate pourtant que les possesseurs disposaient d’actes de possession du terrain agricole en litige depuis 1969 et avait réalisés la construction de deux maisons d’habitation afin d’y établir leur foyer, de sorte que « les manquements aux règles d’urbanisme dénoncés par les demandeurs n’excluaient pas l’intention du possesseur de se comporter comme propriétaire, faisant ainsi ressortir qu’ils n’entachaient pas la possession retenue d’équivoque ». Ainsi une possession résultant d’actes illicites ne pouvait être retenue sur le simple fait que les constructions avaient été édifiées sur un terrain classé agricole, par violation de l'article L. 111-3 du Code de l'urbanisme qui limite la construction des nouveaux ouvrages aux parties urbanisées de la commune, sans que le terrain litigieux ait fait l’objet d’un déclassement.
Elle juge alors que « Le non-respect de règles d’urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l’absence d’actes de possession illicites pour être contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, à ce que le possesseur du terrain d’assiette en acquiert la propriété par prescription ».
VILA Avocats
Référence de l'arrêt : Cass. civ 3ème 21 septembre 2022, n°21-17.409
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