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La reconstruction à l’identique

La reconstruction à l’identique

Publié le : 29/11/2024 29 novembre nov. 11 2024
Fiches pratiques
Fiches pratiques / Immobilier


Lorsqu’un bâtiment est détruit ou démoli à la suite d’une catastrophe naturelle, d’un incendie ou d’un autre sinistre, il peut, sous certaines conditions, être reconstruit « à l’identique », même si les règles d’urbanisme actuelles interdisent ce type d’édifice dans la zone concernée. Cependant, ce droit à la reconstruction ne doit pas être interprété comme une autorisation absolue.
 

Les conditions encadrant le droit à la reconstruction à l'identique

Le droit à la reconstruction à l’identique est encadré par l’article L. 111-15 du Code de l’urbanisme.
 
  • La limite de 10 ans depuis la démolition

La loi n°2009-526 du 12 mai 2009 impose un délai maximal de 10 ans entre la démolition du bâtiment et la demande de reconstruction. Ce délai constitue une condition essentielle : une fois cette période écoulée, la possibilité de reconstruire à l’identique est perdue.
 
  • La construction démolie doit avoir été construite en toute légalité

La reconstruction n'est autorisée que si le bâtiment détruit avait été initialement érigé en conformité avec les normes légales de son époque.

En effet, en vertu d’une réponse ministérielle de 2012, une construction est réputée régulière si elle a été érigée soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit en conformité avec la réglementation en vigueur lors de sa construction, ou encore, dans le cas des constructions postérieures à cette date, si elle a été édifiée en vertu d’un permis de construire valide.

Le demandeur doit démontrer la légalité de cette construction, notamment en produisant des documents justificatifs, comme le fait que la construction a été autorisée par un permis de construire (Conseil d'État, 23 février 2005, n°271270).
 
  • La construction doit être identique à l’ancienne

La reconstruction doit reproduire fidèlement le bâtiment d’origine, tel qu’il avait été autorisé, sans changement notable.

Si des modifications, même minimes, sont apportées (comme un agrandissement de la surface de plancher), la reconstruction ne sera plus considérée comme étant « à l’identique », mais comme une nouvelle construction soumise à autorisation. Des aménagements internes ou de faibles variations de surface de plancher sont néanmoins tolérés, sous réserve qu’ils respectent les règles de fond.

Pour rappel, la surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes du bâtiment, calculée à partir du nu intérieur des façades, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.
 
  • La construction doit être possible

La reconstruction à l’identique n'est possible que si elle n’est pas proscrite par le plan local d'urbanisme (PLU). De plus, elle ne peut être autorisée dans des zones présentant des risques majeurs pour la sécurité des futurs occupants (inondations, glissements de terrain, etc.) identifiés dans le cadre du plan de prévention des risques (PPR).

 

La reconstruction à l’identique nécessite toutefois des autorisations

Même pour une reconstruction « à l’identique », une autorisation administrative préalable reste obligatoire. Selon la nature du projet, cette autorisation peut être une déclaration préalable (articles R. 421-17 à R. 421-17-1 du Code de l’urbanisme) ou un permis de construire (articles R. 421-14 à R. 421-16). Le choix dépend de l’ampleur des travaux et des éventuelles modifications apportées, même minimes.


RD AVOCATS
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