IMMOBILIER – Condition suspensive et comportement fautif du bénéficiaire de la promesse de vente
Cass. civ 3ème du 11 juillet 2024, n°22-21.869
Par signature d’un acte authentique le 14 novembre 2019, une société promettante avait conclu avec une autre (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d’immeuble, expirant le 30 janvier 2020. Les parties avaient inclus à l’acte une condition suspensive, prévoyant que la bénéficiaire devait solliciter, dans les 15 jours suivants la signature, un prêt bancaire.
La société bénéficiaire n’ayant jamais levé l’option, la promettante l’a alors mise en demeure de lui payer l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente, avant de l’assigner en paiement de cette indemnité.
En appel, la société bénéficiaire est condamnée au paiement de cette indemnité, les juges lui reprochant de ne pas avoir informé le promettant dans le délai imparti de l'absence de réponse écrite favorable des établissements de crédit consultés aux demandes de prêt formées.
Devant la Cour de cassation, la société bénéficiaire argue du fait que l'indemnité d'immobilisation ne doit pas être payée par le bénéficiaire de la promesse en cas de défaillance de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, sauf si le bénéficiaire a empêché la réalisation de la condition, et que l'absence d'information du promettant, dans le délai imparti, sur l'absence de réponse de la banque à la demande de prêt ne constitue pas ce fait empêchant la réalisation du prêt imputable au bénéficiaire.
Argument qui n’est pas retenu par la Haute juridiction, qui consolide l’analyse de la juridiction d’appel ayant relevé qu'au sens de la promesse de vente, la bénéficiaire avait satisfait à son obligation de rechercher sous quinzaine un financement auprès au moins d'un établissement bancaire sans démontrer avoir informé la promettante, avant la date butoir, d'un refus de prêt de la part des banques consultées, ni même, dans le même délai et selon les formes décrites au contrat, de ce qu'elle demeurait dans l'attente de leurs réponses.
Ainsi, sans dénaturer l'avant-contrat dont les stipulations incomplètes devaient être interprétées, ni inverser la charge de la preuve, la Cour d’appel a pu déduire, dans l'exercice de son pouvoir souverain, que la condition suspensive avait défailli en raison du comportement fautif de la bénéficiaire.
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