Promesse unilatérale de vente : revirement de jurisprudence concernant la rétractation du promettant
Publié le :
13/09/2021
13
septembre
sept.
09
2021
Préambule
La promesse unilatérale de vente est ce que l’on nomme juridiquement un avant-contrat.Avant la réforme du 10 février 2016, elle n’était pas définie par le Code civil.
Il convenait alors de se reporter aux dispositions générales du contrat, notamment les articles 1101 ancien et 1134 ancien du Code civil.
En résumé, ces textes disposaient que le contrat résulte d’un accord de volonté tendant à créer des obligations, et qui, lorsqu’il est régulièrement formé et exécuté de bonne foi, ne peut être remis en cause que par accord des cocontractants ou dans les cas autorisés par la loi.
Spécifiquement, la promesse unilatérale de vente peut alors être définie comme l’acte par lequel un promettant (le vendeur) s’engage auprès d’un bénéficiaire (l’acquéreur potentiel) à lui vendre son bien, dans le cas où ce dernier confirmerait, à l’issue d’un certain délai contractuellement prévu, sa volonté de contracter aux conditions convenues : le bénéficiaire déciderait, le cas échéant, de lever l’option.
A l’issue du délai de levée d’option, deux possibilités sont ouvertes :
Soit le bénéficiaire confirme son intention d’acquérir le bien et le contrat est alors formé à la date de la levée d’option,
Soit le bénéficiaire refuse de contracter aux conditions prévues à la promesse.
Longtemps, la jurisprudence a considéré que, de son côté, le promettant était tenu d’une obligation de faire.
Dit autrement, en signant une promesse unilatérale de vente, le promettant est tenu d’une obligation de maintenir son consentement à la vente en cas de levée d’option du bénéficiaire*.
Il résultait de cette jurisprudence qu’en cas de rétractation du promettant, ce dernier engageait sa responsabilité contractuelle et était susceptible de s’exposer au paiement de dommages-intérêts à l’égard du bénéficiaire qui entendait acquérir le bien.
Le bénéficiaire ne pouvait en revanche exiger l’exécution forcée de la vente, à moins que les parties n’aient expressément stipulé cette possibilité dans la promesse de vente**.
Par la suite, la référence à l’obligation de faire a totalement disparu de la motivation des arrêts de la Cour de Cassation, qui jugeait, au triple visas des articles 1101,1134 et 1583 anciens du Code civil, que la rétractation du promettant avant la levée d’option empêchait, purement et simplement, la rencontre des consentements, condition essentielle de formation des contrats***.
La Cour de cassation jugeait en effet que la levée d’option postérieure à la rétractation du vendeur ne rendait pas la vente nulle, mais simplement non formée. L’acheteur lésé pouvait simplement prétendre à la réparation de son préjudice
La réforme du droit des obligations, issue de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur au 1er octobre 2016 (pour les contrats formés à partir de cette date) a rebattu les cartes quant à la sanction attachée à une rétractation du promettant.
En effet, le nouvel article 1124 du Code civil pose la définition légale de la promesse unilatérale de vente, mais prévoit également le sort du contrat en cas de révocation de la promesse pendant le délai de levée d’option :
« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».
Le présent arrêt, qui constitue un revirement, est le fruit d’un long cheminement de la jurisprudence Cour de Cassation concernant la sanction susceptible d’être attachée à la rétractation du promettant.
En l’espèce
Il s’infère de l’exposé des faits et de la procédure de l’arrêt commenté, que le 1er avril 1999 Monsieur B et Madame K ont consenti à Monsieur et Madame R une promesse de vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l’option ne pouvant être levée qu’au décès de la précédente propriétaire, Madame E, qui s’était réservée un droit d’usage et d’habitation.Madame K, devenue attributaire du bien à la suite de son divorce survenu entretemps avec Monsieur B, s’est rétractée de sa promesse de vente le 17 février 2010.
A la suite du décès de Madame E, les acheteurs ont levé l’option le 8 janvier 2011 et ont assigné la Madame K en réalisation forcée de la vente ; la vendeuse a sollicité le rejet de la demande et a formé subsidiairement une demande de rescision de la vente pour lésion.
Par arrêt du 19 mai 2020, la Cour d’appel de Lyon, saisi d’un premier renvoi après cassation, a déclaré la vente parfaite, constatant que les acquéreurs bénéficiaires de la promesse de vente avaient levé l’option postérieurement à la rétractation de la vendeuse.
Un pourvoi a été formé à l’encontre de cet arrêt.
La demanderesse au pourvoi soutenait que « dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir ; que la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée » sans violer les articles 1101 et 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme de l’ordonnance du 10 février 2016».
C’est le moyen qui nous intéresse.
Rappels liminaires
Nous avons rappelé en préambule qu’avant la réforme du droit des obligations de 2016, la jurisprudence considérait que la rétractation du promettant pendant la levée d’option l’exposait au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle.Aucune exécution forcée n’était envisageable pour le bénéficiaire.
Pour appréhender pleinement la portée de l’arrêt, il convient de rappeler la chronologie jurisprudentielle qui a suivi cette réforme.
Il résulte de ce qui précède qu’en son alinéa 2, l’article 1124 a consacré le principe de l’exécution forcée du contrat objet de la promesse unilatérale de vente :
« La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».
Dit autrement, le bénéficiaire peut lever l’option de la promesse et demander l’exécution du contrat de vente, quand bien même le promettant aurait notifié son intention de se rétracter.
La rétractation, pendant le cours du délai de levée d’option, est donc sans effet sur la concrétisation de la vente.
La réforme de 2016, néanmoins, n’a vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, date de son entrée en vigueur.
La réforme et son application dans le temps ont eu pour effet de créer une distorsion de sanctions applicables :
- pour les promesses conclues avant le 1er octobre 2016, le bénéficiaire ne pouvait demander que des dommages-intérêts en cas de rétractation du promettant,
- pour les promesses conclues après l’entrée en vigueur de la réforme, l’exécution forcée était possible.
La Chambre sociale de la Cour de cassation a amorcé un revirement aux termes de deux arrêts rendus le 21 septembre 2017, en considérant, à propos d’une promesse de contrat de travail, que la rétractation du promettant pendant le temps que la promesse unilatérale, même conclue antérieurement à la réforme de 2016, pouvait donner lieu à exécution forcée****.
Le visa de l’arrêt, qui se fonde sur la réforme du droit des obligations et l’évolution qui en découle, est ainsi rédigé :
« Attendu que l'évolution du droit des obligations, résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment, dans les relations de travail, la portée des offres et promesses de contrat de travail ».
La Cour de cassation a jugé, sous ce visa que :
« Attendu, en revanche, que la promesse unilatérale de contrat de travail est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat de travail, dont l'emploi, la rémunération et la date d'entrée en fonction sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ; que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat de travail promis »
La Troisième chambre civile de la Cour a entériné cette solution aux termes du présent arrêt.
Il sera néanmoins intéressant de noter que pour cette même affaire, il s’agissait de la seconde fois que la Cour était saisie.
Aux termes d’un précédent arrêt du 6 décembre 2018, la Troisième chambre avait ainsi maintenu sa position antérieure, en excluant la possibilité d’ordonner la réalisation forcée de la vente, « la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir »*****.
Sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de Lyon a refusé de s’aligner sur cette solution, ce qui a abouti à la formation d’un second pourvoi.
C’est à cette occasion que la Troisième chambre civile a rendu son arrêt du 23 juin 2021.
Problématiques soulevées et portée de l’arrêt
L’arrêt constitue un revirement de jurisprudence de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation.La motivation de la Cour mérite d’être reproduite :
« En application des articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent, que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire » ;
Il en résultait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée [..], la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts [...] ;
Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.
Par ailleurs, en application de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19).
Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
La cour d’appel a relevé que, dans l’acte du 1er avril 1999, Mme [M] avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l’option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus.
Ayant retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, elle en a exactement déduit que, les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite ».
On notera que la Cour de cassation se fonde exclusivement sur les dispositions antérieures à la réforme de 2016, et sur la rencontre des consentements lors de la levée d’option, en constatant que la vendeuse avait donné son consentement à la vente sans restriction lors de la signature de la promesse, et que la levée de l’option par les bénéficiaires était intervenue dans le délai convenu.
A aucun moment la Cour ne justifie sa solution par l’évolution du droit positif en matière de promesse unilatérale de vente.
In fine, la décision a le mérite d’uniformiser les solutions, que les promesses soient conclues avant le 1er octobre 2016 ou a posteriori.
Il convient donc de tenir pour acquis que le promettant s’oblige définitivement à vendre le bien, dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire, sous peine de s’exposer à l’exécution forcée du contrat convenu.
L’occasion de rappeler une nouvelle fois l’importance de veiller aux stipulations prévues aux conventions, en leurs principes et éventuelles exceptions, qu’ils s’agissent d’actes définitifs ou d’avant-contrats.
Me Eugénie CRIQUILLION
Référence de l'arrêt : Cass. civ 3ème 23 juin 2021 n°20-17.554
*Civ. 3ème., 15 déc. 1993, N° 91-10199 « arrêt consorts Cruz » : PB ; Civ. 3ème., 28 oct. 2003, N° 02-14459 : NPB
**Civ. 3ème., 27 mars 2008, N° 07-11721 : NPB
***Civ. 3ème., 11 mai 2011, N° 10-12875 : PB ; Com., 13 sept. 2011, N° 10-19526 : NPB ; Civ. 3ème., 12 juin 2013, N° 12-19105 : NPB
****Soc., 21 sept. 2017, N° 16-20103 et 16-20104 : PB
*****Civ. 3ème., 6 déc. 2018, N° 17-21170 : NPB
Historique
-
Agent immobilier et clause pénale : dernières précisions jurisprudentielles
Publié le : 30/09/2021 30 septembre sept. 09 2021Articles / ImmobilierArticles
Qu’advient-il lorsque des vendeurs contestent le fait d’avoir reçu l’exemplaire du mandat confiant l’exclusivité de leur recherche de bien à un age... -
Anéantissement du contrat de construction de maison individuelle : preuve du caractère disproportionné de la sanction de démolition
Publié le : 21/09/2021 21 septembre sept. 09 2021Articles / ImmobilierArticles
Dans le cadre d’opérations de construction, les litiges relatifs aux ouvrages édifiés sans respecter les règles imposées sont nombreux, et lorsque... -
L’appartenance des biens du domaine public aux associations syndicales de propriétaires à la lumière de la loi climat
Publié le : 14/09/2021 14 septembre sept. 09 2021Articles / Immobilier
Le domaine public, c’est-à-dire l’ensemble des biens affectés une utilité publique et appartenant à l’État, ses collectivités territoriales ou à un... -
Promesse unilatérale de vente : revirement de jurisprudence concernant la rétractation du promettant
Publié le : 13/09/2021 13 septembre sept. 09 2021Articles / Immobilier
Préambule La promesse unilatérale de vente est ce que l’on nomme juridiquement un avant-contrat. Avant la réforme du 10 février 2016, elle n’ét...