Erreur de superficie et délai d'action
Publié le :
22/12/2022
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En matière de surface habitable, le Code de la construction et de l’habitation prévoit que celle-ci se calcule en référence à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par : les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et qu’il n’est pas tenu compte de la superficie de certaines pièces comme les combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, etc., ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, sauf à appliquer la loi Carrez sur ce dernier point, laquelle tient compte des surfaces non habitables ou inférieures à une hauteur sous plafond de 1,80m.
Indépendamment du mode de calcul, lorsque la mention de la superficie au bail diffère de celle effective réalisée par des mesures in situe, et que la différence représente plus de 1/20e de la surface indiquée dans le bail, alors le locataire est fondé à demandé une réduction de loyer.
Cette prérogative est prévue à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lequel précise également qu’à défaut d’accord entre les parties ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande.
La Cour de cassation est dernièrement venue préciser que le délai pour saisir le juge était un délai de forclusion, dont le point de départ constitue la demande de diminution de loyer adressée au bailleur
Dans cette affaire, des locataires qui avaient constaté une erreur de superficie entre celle mentionnée au bail et celle mesurée dans l’habitation avaient demandé au bailleur une réduction de loyer en août 2017. Demande restée vaine, à l’exception d’une réponse du bailleur sur d’autres demandes, restant muette quant à l’erreur de superficie. En conséquence de quoi ils avaient alors saisi le juge début février 2018.
Leur demande est jugée irrecevable par la Cour d’appel, car considérée comme tardive puisque le délai offert pour saisir le juge, est un délai de forclusion (durée pendant laquelle il est possible d'exercer une action en justice).
Devant la Cour de cassation, les locataires jugent au contraire que les quatre mois qui leur étaient offerts entre la demande de diminution de loyer au bailleur et l’assignation devant le juge est un délai de prescription, de sorte que le courrier du bailleur omettant de se prononcer sur la demande de réduction de loyer, valait absence de réponse et constituait une cause d’interruption du délai de leur action en diminution du loyer.
La Haute juridiction est en désaccord avec ces arguments et confirme la solution rendue par la Cour d’appel, rappelant que « le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur ».
Or en l’espèce, les locataires avaient formulé leur demande de réduction de loyer le 18 août 2017, alors que l’assignation avait été délivrée le 5 février 2018, soit plus de quatre mois plus tard.
VILA Avocat
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 9 novembre 2022 n°21-19.212
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