Demande de permis omettant d’anciennes irrégularités : le permis, illégal, n’est pas régularisable il est insusceptible d’être régularisé
Publié le :
30/03/2022
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Une construction peut être irrégulière tant en ce qu’elle ne respecte pas les règles qui encadrent le domaine de la construction, qu’en ce qu’elle peut avoir été édifiée en défaut ou en non-respect d’une autorisation d’urbanisme, telle qu’un permis de construire ou une déclaration de travaux. En cas de demande de nouveaux travaux, des règles toutes particulières s’imposent pour le pétitionnaire concernant le formalisme de la demande, impératifs auxquels doit veiller l’administration comme l’a rappelé le Conseil d’État en octobre 2021, prolongeant ainsi l’application de la jurisprudence Thalamy.
Dans les faits, une société avait acquis en 2012 une villa édifiée au titre d’un permis de construire obtenu en 1962, pour laquelle la société dépose une déclaration de travaux afin de réhabiliter la construction, et plus précisément prévoyant l’agrandissement des ouvertures de façades et la réfection des toitures, et dont il s’avère en pratique, que les travaux réalisés n’ont pas respecté les préconisations requises par l’autorisation administrative.
En 2017, la société obtient un permis de construire pour des travaux d’augmentation de la surface de plancher de 40 m², la modification des façades, toitures et aménagements du terrain, ainsi que pour la création de cinq places de stationnement.
Les voisins de la villa forment un recours contre ce permis de construire, et le Tribunal administratif saisi des griefs annule l’arrêté de délivrance du permis de construire.
À son tour saisi, le Conseil d’État va rendre une décision dans la lignée de la jurisprudence Thalamy, selon laquelle lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation, l'autorité administrative si elle est saisie d'une demande relative à l’autorisation de nouveaux travaux portant sur cette construction, doit rejeter la demande et demander au pétitionnaire de présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment.
La Haute juridiction répond que la société pétitionnaire n’est pas fondée à demander l’annulation de la décision de la juridiction de fond.
Sa décision s’articule autour de deux premiers rappels :
Premièrement, lorsqu’une construction est édifiée en méconnaissance de la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire souhaitant réaliser de nouveaux travaux de présenter « une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé ».
D’autre part, lorsque l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne répond pas aux règles édictées précédemment, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation, et « cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés ».
Ainsi, pour le Conseil d’État, « lorsque l’autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point précédent d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation ».
Rappel pour les propriétaires, si le bien est construit de manière irrégulière sont donc prévenus, seule une autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment pourra leur permettre de réaliser de nouveaux travaux.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Conseil d’État, 1ère et 4ème chambre réunie du 6 octobre 2021 n° 442182, Sté Maresias
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