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La cession intrafamiliale du bail rural
Publié le :
17/06/2024
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L’article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime pose pour principe l’interdiction de cession du bail rural, même si elle résulte d’une transmission à titre gratuit. Cependant, une exception est prévue pour les cessions intrafamiliales. Ainsi, l’exploitant peut céder un bail rural, sous conditions, à certains membres de sa famille.
Qui peut prétendre à la reprise du bail rural ?
Sauf en présence d’un bail rural à long terme faisant état d’une clause prohibant toute cession intrafamiliale, le bail peut être cédé à deux catégories de repreneurs.
Tout d’abord, le bail rural peut être cédé au profit de l’époux, épouse ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS), sous réserve que ce dernier participe de manière effective à l’exploitation en tant de coexploitant ou de conjoint collaborateur.
De plus, la cession du bail peut être effectuée auprès d’un descendant avec qui le preneur (locataire) a un lien de filiation direct (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants), à condition qu’ils soient majeurs ou émancipés et qu’ils disposent de la capacité juridique.
Quelles sont les formalités à accomplir ?
Bien que la loi autorise la cession intrafamiliale du bail rural, celle-ci doit obtenir l’agrément préalable du bailleur. À défaut, l’acte est réputé nul et le bail rural peut être résilié de plein droit pour faute du preneur.
À cette occasion, l’exploitant agricole doit notifier le bailleur de son projet de cession, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en prenant soin de mentionner l’identité des repreneurs.
En cas de refus du propriétaire, le locataire peut demander la cession du bail par voie judiciaire en saisissant le Tribunal compétent. Cette démarche peut tout de même être refusée si le preneur ne respecte pas ses obligations (par exemple : défaut d’entretien des terres, absence de versement des loyers, etc.).
Dans ce cadre, depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, toute autorisation obtenue, qu’elle soit amiable ou judiciaire, doit être constatée par écrit sous peine de nullité.
Dès lors, si le bailleur y consent expressément, la cession du bail libère le preneur pour l’avenir. À défaut et sauf disposition contraire, le cédant demeure solidairement responsable de l’exécution du contrat.
Par ailleurs, le bénéficiaire doit satisfaire les conditions relatives à la compétence professionnelle. En effet, il doit être titulaire d’un diplôme d’études professionnelles agricoles, ou avoir au moins 5 ans d’expérience professionnelle, auquel cas il doit recueillir une autorisation d’exploitation administrative.
Ainsi, lorsque l’agrément à la cession intrafamiliale du bail rural est obtenu, aucun nouveau bail n’est conclu. Seul l’acte de cession, tripartite en ce qu’il engage le bailleur, le preneur et le repreneur, est signé. Le bail initial est alors poursuivi en faveur du repreneur, dans les conditions originairement convenues.
La cession intrafamiliale du bail rural, bien que soumise à des conditions strictes et à l’agrément du bailleur, représente une exception notable au principe d’interdiction des cessions des baux ruraux. Elle garantit la continuité de l’exploitation agricole au sein de la famille, assurant la pérennité de l’activité et la transmission du patrimoine rural. Cette démarche offre une solution viable pour maintenir l’héritage familial, et valoriser le travail des générations précédentes.
OFFICE NOTARIAL DE BOURGUEIL
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