Attente d'obtention du prêt immobilier : la convention d'occupation précaire ne peut pas être requalifiée en bail d'habitation
Publié le :
21/06/2021
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En matière de vente immobilière, et notamment en matière de baux commerciaux, il est possible pour les parties d’avoir recours à une pratique particulière permettant à l’acquéreur d’occuper le bien immobilier entre la signature de la promesse et celle de l’acte définitif. Il s’agit d’une convention d’occupation précaire.
Cette convention lorsqu’elle est conditionnée à la réalisation ou non d’une condition suspensive, comme l’obtention d’un financement est valide, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation.
C’est l’histoire de deux particuliers qui concluent une promesse de vente d’appartement, et le même jour devant un notaire, signent une convention d’occupation précaire sur le logement visé par la promesse de vente, autorisant l’acquéreur à occuper ce dernier dans l’attente de la signature de l’acte authentique, moyennant une faible indemnité.
L’échéance de signature de l’acte définitif est une première fois reportée, mais la vente n’aboutit jamais faute d’obtention du prêt. Le promettant s’étant tenu dans les lieux, le propriétaire l’assigne en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et dommages et intérêts.
La Cour d’appel saisie des griefs constate qu’il est occupant sans droit ni titre du logement et ordonne son expulsion.
En défense, l’occupant des lieux demande que la convention d’occupation précaire soit requalifiée en convention de bail d’habitation. Les arguments défendus sont les suivants : la validité d’une convention d’occupation précaire dérogeant à la loi du 6 juillet 1989 (dispositions d’ordre public), est subordonnée à ce que lors de la signature, des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifient le recours à une telle convention. Selon l’occupant, une telle convention alors qu’elle est conclue dans le but exprès de permettre à l’acquéreur d’entrer dans les lieux avant la signature ne constitue pas un motif légitime, nonobstant la clause suspensive de la promesse de vente subordonnant la réalisation de la vente à l’obtention d’un prêt bancaire.
Portés devant la Cour de cassation, les arguments de l’occupant sont rejetés par cette dernière qui met en évidence le fait que l’intention commune des parties à la vente a expressément été consignée dans convention d’occupation précaire conclue devant le notaire.
L’acte prévoyant la possibilité pour l’acquéreur potentiel d’occuper les lieux dans l’attente de la signature de l’acte authentique conditionné par l’obtention du prêt et moyennant une redevance, caractérise l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties.
La qualification donnée à cet accord est bien celle d’une convention d’occupation précaire, rejetant ainsi toute possibilité qu’elle soit requalifiée en contrat de bail d’habitation.
Jugeant également que le maintien dans les lieux a empêché le propriétaire de disposer de son bien et par conséquent d’en tirer un capital, sans que l’indemnité d’occupation soit suffisante pour combler cette perte, la Haute juridiction valide que lui soient octroyés des dommages et intérêts
Ainsi est validée la convention d’occupation précaire conclue dans l’attente de l’accord de financement du bien. Sa non-réitération pour défaut d’obtention justifie l’expulsion de l’occupant selon les modalités de la convention d’occupation précaire, et non par application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
ELCY Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 6 mai 2021 n°20-10.992
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