Transfert de l'obligation de delivrance conforme du bien en location vers l'acquereur
Publié le :
19/06/2019
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Le bailleur a une obligation de délivrer le bien loué de manière conforme à la destination qui lui en est donnée.
La question se pose quant à connaître la portée de ce principe lorsque le bailleur, qui n’a pas rempli cette charge, cède le bien en question.
La Cour de cassation est récemment venue rappeler que l’obligation se transfert à l’acheteur lors de la vente du bien.
En l’espèce, le propriétaire d’un bail à usage commercial et d’habitation avait été condamné à faire réaliser des travaux de mise en conformité des locaux, mêmes locaux qui, sans que les travaux aient été réalisés, faisaient l’objet près de deux mois plus tard, d’une vente aux enchères publiques.
Le preneur du bien assigne alors l’ancien et le nouveau propriétaire pour qu’ils soient contraints solidairement à l’accomplissement des travaux, chose que concèdent les juridictions de première et seconde instance. Le nouveau propriétaire forme alors un pourvoi en cassation et appui ses prétentions sur le fait que le jugement, obligeant en la réalisation des travaux prononcé contre le précédent bailleur du bien, est antérieur à la date de cession de celui-ci, par conséquent seul celui contre qui la décision a été prise peut être tenu responsable de son défaut d’exécution.
La Haute juridiction confirme pourtant la décision de la Cour d’appel, rejette le pourvoi et confirme que le nouveau propriétaire est tenu solidairement aux réparations imposées par le jugement précédent.
Pour fonder sa décision, la troisième chambre civile retient deux éléments :
- L’acquéreur était en possession de l’information puisque le cahier des conditions de la vente aux enchères mentionnait le cas des travaux non réalisés et y annexait le jugement.
- L’acquéreur ainsi informé a acquis les droits et a supporté les risques liés à son acquisition, dès la vente, y compris ses obligations envers le locataire du bien.
Cette décision a pour vocation de considérer que les deux bailleurs successifs d’un même local peuvent être condamnés « in solidum », pour un manquement d’une obligation incombant pourtant initialement au premier propriétaire, et surtout, une obligation née avant le transfert de propriété.
Il est possible d’y voir la volonté pour la Cour, de renforcer la protection du preneur, afin d’obtenir la réparation d’un préjudice propre à l’exploitation de la chose louée. L’obligation de délivrance conforme, ne pouvant s’éteindre après la vente.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 21 février 2019 n°18-11.553
Verbateam Avocats
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