Travaux dans une copropriété : droits et devoirs du copropriétaire
Publié le :
05/09/2022
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Avec l’évolution des véhicules à moteur électrique ou hybride, le législateur a consacré un droit à la prise à l’égard des copropriétaires, qui leur permet de réaliser les travaux nécessaires à l’installation d’une borne de recharge électrique, sur les places de stationnement situées dans la copropriété, conformément à l’article L. 113-16 du Code de la construction et de l’habitation.
Avant de commencer le chantier, certaines démarches doivent néanmoins être réalisées auprès du syndicat de copropriété, conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En effet, selon la nature des travaux, différentes règles s’appliquent, dont le cabinet CIRIER Avocats Associés vous détaille ce mois-ci les principales dispositions.
La nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale pour certains chantiers
Un copropriétaire peut entreprendre certains aménagements, sans qu’il soit tenu d’en référer à la copropriété, tels que le changement de revêtement des murs et des sols (peinture, parquet, tapisserie, etc.), ou l’installation d’une cuisine et d’équipements électroménagers.Cependant, il doit tout d’abord vérifier si les travaux touchent uniquement les parties privatives dont il détient un usage exclusif, ou si le chantier peut affecter les parties communes de l’immeuble, ou les droits des autres copropriétaires.
Dans le cas de la seconde hypothèse, plusieurs étapes doivent alors être réalisées afin d’obtenir l’autorisation du syndicat de copropriétaires, réuni en assemblée générale.
En pratique, le copropriétaire doit transmettre par courrier recommandé au syndicat une lettre qui détaille les contours et l’objectif de la construction envisagée, accompagné de tous documents et plans utiles.
En revanche, il convient de préciser que seul le copropriétaire peut effectuer cette demande d’autorisation de travaux. En cas de location du lot, les preneurs doivent soumettre leur proposition de construction au bailleur, lequel peut soit la transmettre au syndicat, soit la refuser.
La procédure de vote d’autorisation des travaux
Concrètement, le copropriétaire inscrit le projet de construction à l’ordre du jour de l’assemblée générale, en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, ou à défaut au syndicat.Les copropriétaires se réunissent afin de voter sur l’autorisation du projet de construction. Lors de cette réunion, le syndicat veille à ce que les travaux ne compromettent ni la stabilité de l’immeuble, ni la sécurité de ses occupants, en étudiant le projet de construction.
De même, les copropriétaires vérifient que l’édification des ouvrages reste conforme à la destination de l’immeuble, et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment ceux absents ou représentés. À l’issue du vote de l’assemblée générale, celle-ci décide :
- Soit d’autoriser l’exécution des travaux ;
- Soit d’autoriser le projet de construction sous certaines conditions, comme le recours à un expert dans le bâtiment afin d’obtenir un avis sur l’impact des travaux sur l’immeuble ;
- Soit de refuser la construction des ouvrages. Dans ce cas, le copropriétaire peut saisir dans les deux mois suivants la notification du vote, le Tribunal judicaire pour contester et obtenir l’autorisation des travaux.
Les règles de vote en copropriété relatives à la réalisation de travaux
Il est à préciser que la loi du 10 juillet 2022 précise que les règles de vote concernant l’autorisation des travaux varient selon la nature des aménagements envisagés :- Le vote de la majorité absolue, aussi nommée « majorité de l’article 25 », concerne les travaux qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, ou les parties communes par exemple. Cette majorité comptabilise l'ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés, ou absents lors de l’assemblée générale.
Par ailleurs, si le vote ne recueille pas la majorité requise, mais au moins un tiers des voix exprimées, un second vote peut immédiatement être effectué, conformément aux dispositions de l’article 25-1. Celui-ci est alors soumis aux règles de la majorité simple (« majorité de l'article 24 »), laquelle comptabilise uniquement les voix des copropriétaires présents ou représentés ;
- La « double majorité de l’article 26 » intervient lorsque les travaux engendrent une appropriation définitive et véritable d’une partie commune, et donc d’une privatisation des lieux. L’autorisation des travaux nécessite alors un vote favorable de la majorité des copropriétaires de l'immeuble, lesquels représentent au moins deux tiers des voix des copropriétaires.
Cette majorité intervient également lorsque la construction s’avère contraire au règlement de copropriété.
- L’unanimité des copropriétaires, et donc un vote favorable de tous les copropriétaires, est imposée pour les travaux qui ont un lourd impact sur la copropriété. Il peut s’agir d’une atteinte aux droits des copropriétaires, ou lorsque le projet de construction est non conforme à la destination de l’immeuble.
Les sanctions du copropriétaire fautif
Le copropriétaire fautif qui exécute des travaux non autorisés peut être condamné à remettre les lieux en leur état antérieur à ses frais.Le juge peut également le sanctionner à verser des dommages et intérêts aux tiers qui subissent un préjudice lié à la construction irrégulière.
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