Construction sur le sol d'autrui : quelles sont les incidences ?
Publié le :
25/04/2023
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La construction sur le sol d’autrui se définit comme la construction permanente réalisée, avec ou sans accord du propriétaire du fonds, par une tierce personne dépourvue de droit sur le fonds. Cette situation représente une anomalie du droit de la propriété régie par l’article 555 du Code civil qui énonce que « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».
Il n’est pas rare qu’un propriétaire souhaite la démolition de l’ouvrage et la remise en état des lieux. Toutefois, l’application de la sanction la plus grave reste une solution ultime de rétablissement du droit de la propriété, puisque la construction sur le sol d’autrui emporte d’autres incidences.
Par ailleurs, si le tiers constructeur est de bonne foi, il peut prétendre à une indemnisation sans que le propriétaire ne puisse opter pour la démolition. Au contraire, si la mauvaise foi est avérée, le propriétaire dispose d’un choix ouvert entre conserver la propriété des constructions, et demander la suppression des ouvrages litigieux.
Le droit de conserver la propriété des constructions
Le droit d’accession permet au propriétaire du fonds d’acquérir tout bien qui se trouve sur le terrain, adjoint à son bien, ou incorporé par industrie, ainsi que l’ensemble des fruits issus de son bien tel que les constructions, les plantations, et les ouvrages.Cependant, le propriétaire doit en contrepartie procéder au versement d’une indemnité au profit du tiers. Par exemple, pour un bail rural, le bailleur verse au preneur une indemnité calculée par un expert agricole foncier selon les règles applicables au fermage.
La valorisation des biens construits constitue une étape délicate, puisque les deux parties doivent trouver un accord sur les modalités indemnitaires, pour cela plusieurs méthodes de calcul sont à disposition afin d’évaluer le bien :
- Par référence à la plus-value faite par le propriétaire du sol : il est essentiel de fixer une date d’évaluation, car la valeur du bien est calculée au jour du versement de l’indemnité légale ;
- Par référence à certaines dépenses faites par le constructeur : quand le calcul de la valeur de la plus-value n’avantage pas le propriétaire du fonds, il est préférable d’opter pour le remboursement du coût des matériaux et de la main-d’œuvre, en tenant compte du coût réel au regard de l’état de l’ouvrage ou des plantations. Le calcul exclut les amortissements fiscaux et le profit subsistant.
En l’absence d’accord trouvé sur la valeur du bien, les parties peuvent saisir le juge territorialement compétent, afin qu’il se prononce sur la fixation du montant indemnitaire après le rapport rendu par un expert chargé de l’évaluation du bien.
Le droit de demander la suppression des constructions
En premier lieu, il est important de comprendre que le tiers constructeur de bonne foi correspond à l’hypothèse du propriétaire qui possède un titre translatif de propriété, dont il ignore les vices, par exemple, il n’est pas fait mention du bon numéro de parcelle sur le titre et en méconnaissance il va aménager le terrain d’un autre.Quand le tiers évincé est de mauvaise foi et qu’aucune disproportion manifeste n’est soulevée, le propriétaire peut alors obtenir la démolition des ouvrages sans risquer l’abus de droit. Par principe, la destruction est réalisée aux frais du tiers sans aucune indemnité pour lui.
De surcroit, le propriétaire peut tout à fait solliciter des dommages et intérêts pour être indemnisé des éventuels préjudices subis par exemple une perte de jouissance, des dégradations subies par le terrain.
Le propriétaire doit former une action en démolition auprès du juge dans les 5 ans suivant l’achèvement des travaux.
Dans l’hypothèse où le permis de démolir n’est pas acquis pour le propriétaire, ou contesté par l’administration, le montant de l’indemnité peut être encore plus élevé.
La transmission du fond au tiers constructeur
Enfin, il est possible d’envisager une régularisation de la situation par une cession du fonds au profit du tiers, ou bien par une donation entre membres d’une famille à l’image d’une exploitation agricole familiale.Le but est de transférer le fonds qui constitue la propriété principale au tiers constructeur qui possède les constructions accessoires sur le fonds.
Ainsi, le propriétaire qui cède le fond renonce au droit d’accession pour limiter l’incidence fiscale de la mutation du droit de propriété, et le tiers, désormais nouvel acquéreur du terrain, doit être en mesure de justifier l’origine de sa propriété par un titre écrit auprès de l’administration par une déclaration de publicité foncière.
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