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Cession du bail commercial : le bailleur a-t-il son mot à dire ?
Publié le :
04/01/2024
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La cession du bail commercial permet au locataire de transmettre ses droits et obligations à un cessionnaire afin que ce dernier devienne le nouveau preneur à bail. Le bailleur, en tant que propriétaire du local, peut vouloir intervenir à la cession, vérifier le profil du nouveau preneur, et éventuellement pouvoir s’opposer à cette cession si le repreneur ne lui convient pas.
En principe, la clause interdisant au locataire de céder son droit au bail ne fait aucune difficulté. Au contraire, la cession du fonds de commerce est libre, impliquant l’impossibilité du propriétaire de s’opposer à ce que le preneur à bail commercial vende son droit au bail en même temps que sa clientèle. Cependant, la liberté dont jouit le locataire, dans ce cas, peut également être conditionnée par des clauses.
La clause d’intervention
Les parties peuvent prévoir qu’en cas de cession, le bailleur doit concourir à l’acte. Le but est simplement d’avertir le propriétaire, sans pour autant qu’il ait d’autorisation à donner.
Néanmoins, cette intervention implique que le propriétaire doit être informé de la cession, ce qui lui permet de s’assurer que la cession du bail de son local respecte les conditions légales et que le cessionnaire entend reprendre les engagements de son prédécesseur.
La clause de garantie solidaire
L’insertion d’une clause de solidarité offre au bailleur une assurance supplémentaire concernant le paiement des loyers et l’exécution du bail. En effet, le locataire initial est solidairement tenu au paiement des loyers et charges, ainsi qu’au respect des obligations contractuelles, conjointement avec le nouveau locataire.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, cette solidarité dure au maximum 3 ans. La prolongation tacite n’aboutissant pas à la formation d’un nouveau contrat, la clause de solidarité continue à s’appliquer. Cependant, cette garantie cesse à l’expiration du bail et ne produit plus d’effet en cas de renouvellement du bail.
La clause de préemption
La cession du bail commercial peut également représenter l’occasion, pour le propriétaire, de récupérer la jouissance de son local. S’il accepte le prix de cession, il peut se substituer au cessionnaire envisagé.
Du point de vue du locataire, il perçoit le même prix et la cession présente le même avantage. Du point de vue du bailleur, il peut récupérer son bien et éviter d’éventuelles nuisances du futur locataire.
La clause interdisant la cession du bail seul
Les parties peuvent insérer, dans le bail commercial, une clause qui interdit au preneur à bail de céder uniquement son droit au bail. En revanche, le locataire ne peut pas être empêché de céder le bail commercial dans le cadre de la vente de son fonds de commerce.
La clause d’agrément
Cette clause soumet la cession du bail commercial à l’acceptation du propriétaire par le biais d’une autorisation écrite préalable. Ce dernier peut donc accepter ou refuser le nouveau locataire.
Ainsi, le propriétaire informé du projet de vente peut vérifier le sérieux de son entreprise ou de son projet d’entreprise, ainsi que sa solvabilité et se décider en fonction du profil du potentiel repreneur.
Le propriétaire n’est pourtant pas libre de refuser un locataire potentiel de manière discrétionnaire, et doit pouvoir justifier objectivement son refus. À défaut, le locataire peut obtenir une autorisation judiciaire contraignant le bailleur d’accepter ladite cession.
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