Peut-on céder un bail rural ?
Publié le :
16/06/2021
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L’interdiction de cession du bail rural soumis au statut du fermage est un principe d’ordre public, posé à l’article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime : l’exploitant agricole ne peut pas céder son bail, même si la cession est effectuée à titre gratuit. Il est par conséquent normalement impossible d’y déroger, à l’exception de certaines situations sur lesquelles le cabinet RAMURE AVOCATS revient en détail.
Le principe d’incessibilité du bail : une interdiction en demi-mesure
En droit rural, le propriétaire ne concède la jouissance de ses terres qu’en considération de la personne qui lui loue (intuitu personae). C’est ce qui justifie l’interdiction de toute cession à un tiers, rappelée à l’article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime : « toute cession de bail est interdite ».Il ne s’agit pourtant que d’une partie de la disposition, dont la lecture globale permet de rapidement identifier l’exception immédiate posée à cette règle : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. »
Il s’agit de la cession de bail intrafamiliale qui impose plusieurs conditions.
D’une part, l’agrément du bailleur est la condition indispensable à toute cession. En effet, le bailleur, s’il dispose d’un motif légitime et plus particulièrement s’il justifie que le preneur a manqué aux obligations du bail (paiement des loyers, entretien correct des parcelles, etc.), est en droit de refuser la cession.
À titre d’exemple, la Cour de cassation a retenu que même 15 ans après, le mauvais entretien des parcelles par le preneur peut lui être reproché par le bailleur dans le refus d’agrément, la bonne foi du locataire s’appréciant sur toute la durée du bail (Cass. Civ. 3ème 11 juillet 2019 n°18-14.783).
Étant précisé, que concernant les baux ruraux à long terme (plus de 18 ans ou les baux de carrière), ces derniers peuvent comporter une clause d’incessibilité, empêchant toute cession, même dans le cadre familial.
D’autre part, le bail n’est cessible qu’envers certains repreneurs, proches du preneur, strictement énumérés et répondant à des exigences particulières, listées par le Code rural et de la pêche maritime :
- Le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation : outre le fait d’être marié ou pacsé, ceux-ci doivent effectivement participer à l’exploitation, même à temps partiel, notamment en ayant la qualité de coexploitant ou conjoint collaborateur ;
- Les descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés : le fermier a la possibilité de céder le bail à ses héritiers, majeurs ou émancipés.
Si le bail rural est conclu avec plusieurs preneurs, en cas d'arrêt de participation par un copreneur à l’exploitation, le copreneur qui continue à exploiter dispose alors de trois mois pour obtenir du bailleur que le bail se poursuive à son seul nom.
Retraite ou décès du preneur entraînent-ils la cession ?
La retraite du preneur à un bail rural ne provoque pas la cession de ce dernier : une reprise peut être effectuée avec proposition d’un repreneur, soumise à la condition d’agrément du bailleur.À l’inverse, le Code rural et de la pêche maritime prévoit expressément la situation relative au décès du preneur, avec la transmission à ses proches, sur une durée limitée à cinq ans : « le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès » (article L 411-34).
Effets et formalités de la reprise
La cession du bail rural suppose la notification par le preneur d’un projet de cession, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, précisant l’identité du cédant et la date de reprise envisagée, enregistré au service des impôts en cas d’agrément.La cession n’implique pas la conclusion d’un nouveau bail, puisque le contrat initial continue dans les mêmes conditions : le repreneur se substitue au preneur dans ses droits et obligations.
Toute cession effectuée sans agrément est frappée de nullité absolue et donne au bailleur le droit de résilier automatiquement le bail.
Si des difficultés relatives à la cession apparaissent, les parties peuvent saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux qui tranche le différend en tenant compte des intérêts du bailleur, du comportement du preneur et des compétences du repreneur proposé.
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