Comment résilier un bail rural ?
Publié le :
07/10/2022
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Le bail rural de droit commun est réputé conclu pour une période de neuf ans minimum, renouvelable tacitement à échéance, sauf refus de renouvellement du bail par le BAILLEUR, décision qui ne doit cependant pas être confondue avec la faculté de résilier le bail.
En effet, les parties peuvent en cours de bail, rompre celui-ci et mettre fin à la relation contractuelle, sous réserve de respecter certaines conditions.
Les motifs de résiliation du bail rural
Outre une résiliation amiable entre les parties, PRENEUR et BAILLEUR disposent chacun de motifs qui leur permettent de résilier la convention.Du côté du BAILLEUR, celui-ci peut être à l’initiative de la résiliation du bail, dès lors qu’il justifie d’un des motifs suivants :
- Un changement de destination des terres : lorsque la destination agricole des parcelles est changée de plein droit (terres situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme) ou par autorisation du préfet du département ;
- S’il justifie d’un comportement fautif commis par le PRENEUR : défaut de paiement des fermages (à minima deux échéances), une cession ou une sous-location interdite, des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, etc. ;
- Des agissements du PRENEUR de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main d'œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
- En cas de décès du preneur : dans les six mois qui suivent le jour où le BAILLEUR est informé du décès, celui-ci peut demander la résiliation si le bail n’est pas transféré aux proches du locataire.
Concernant le PRENEUR d’un bail rural, la résiliation du bail peut être demandée dans les situations suivantes :
- Le PRENEUR a reçu un refus d’autorisation d’exploiter de la part de l’autorité administrative ;
- Le preneur, sinon l’un des membres de sa famille lorsqu’il est indispensable à l’exploitation, sont frappés d’incapacité au travail pour une durée supérieure à 2 ans, ou si ce même membre de la famille décède ;
- Le PRENEUR souhaite prendre sa retraite ;
- Le PRENEUR est devenu propriétaire d’autre propriété agricole qu’il doit exploiter personnellement.
Étant précisé qu’en cas de décès du PRENEUR d’un bail rural, ses ayants droit disposent de six mois à compter du décès pour notifier la résiliation au bailleur. Passée cette échéance, ils sont réputés avoir repris le bail.
La procédure de résiliation du bail rural
Lorsque la résiliation du bail est demandée par le PRENEUR ou ses proches, la demande est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte remis par Commissaire de Justice, et la résiliation prend effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de celle suivante, sauf pour un motif de départ à la retraite où les lieux sont libérés à la fin de l’année culturale au cours de laquelle le preneur a atteint l’âge requis.Le bailleur doit respecter le même formalisme, cependant la procédure varie selon le motif de résiliation évoqué.
Pour un changement de destination, la résiliation prend effet un an après la notification, et le BAILLEUR doit verser au PRENEUR une indemnité prenant en considération le temps qu’il lui restait jusqu’à la fin du bail.
En cas de faute, et plus particulièrement de fermages impayés, le BAILLEUR doit adresser au PRENEUR une sommation relative à deux échéances non payées, ou deux sommations pour chaque échéance impayée, avant de pouvoir saisir la justice pour résiliation du bail.
PJHB Notaires Associés
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