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La vente en viager
Publié le :
24/06/2024
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Dans le contexte immobilier actuel, la vente d’un bien en viager s’illustre comme une solution adéquate pour vendre son bien tout en conservant un droit d’usage et d’habitation sur celui-ci.
Cette opération, encadrée par les articles 1968 et suivants du Code civil, consiste en la cession d’un bien par le vendeur, appelé « crédirentier », à un tiers, le « débirentier », en échange du versement d’une rente viagère périodique, versée tous les mois, tous les trimestres ou chaque année.
Définition et fonctionnement du viager
La vente en viager est une opération immobilière dont le prix est versé au vendeur sous la forme d’une rente viagère.
Cette opération immobilière repose sur le principe de l’aléa : les parties ne savent pas le montant final du bien lors de la signature de l’acte de vente, car ce dernier varie selon la date de décès du vendeur.
Ainsi, la vente est annulée si le vendeur est atteint d’une maladie grave lors de la signature de l’acte, car cela contrevient au principe de l’aléa. Selon l’article 1975 du Code civil, la vente est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat.
Il existe deux formes de viager :
- Le viager libre : l’acheteur peut occuper le bien dès la signature de la vente ;
- Le viager occupé : le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation sur le bien jusqu’à son décès.
Dès lors, le paiement des charges, frais et diverses taxes varie selon la forme de viager. En cas de viager occupé, sauf répartition convenue dans l’acte de vente, certaines charges (entretien du logement, factures, taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères) sont supportées par le vendeur.
Dans le cas d’un viager libre, les charges, l’entretien courant et les réparations sont à la charge de l’acheteur.
Les conditions tenant à la vente en viager
La vente en viager suppose un formalisme écrit devant notaire, car elle concerne la mutation d’un bien immobilier qui doit être publiée au service de la publicité foncière. Ce contrat présume la mise en place d’un bouquet, somme versée comptant lors de la signature.
Bien qu’il soit formalisé par un acte notarié, les parties sont libres quant à la rédaction du contrat. Elles peuvent y inclure certaines clauses, telles que la clause résolutoire en cas de défaut de paiement, ou la clause d’annulation de la vente.
De plus, la vente en viager implique le versement d’une rente viagère. Son montant, convenu dans l’acte de vente, dépend de la valeur vénale du bien, de l’âge du vendeur, du montant du bouquet et du statut du bien.
Les avantages de la vente en viager
La vente en viager comporte de nombreux avantages. Tout d’abord, le prix d’achat est nécessairement bas, pouvant être jusqu’à 40 % moins élevé qu’un bien immobilier classique. En effet, il subit une décote de sa valeur vénale pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation dont souffre l’acquéreur jusqu’à la disparition du vendeur.
Le prix de vente nécessairement plus bas a une influence sur les frais de notaire, calculés non pas sur la valeur totale du bien, mais sur cette valeur, diminuée du droit d’usage et d’habitation.
Enfin, la vente en viager est avantageuse d’un point de vue fiscal, en ce qu’elle permet de bénéficier d’un abattement d’imposition en fonction de l’âge du vendeur (article 158, 6° du Code général des impôts) :
| Âge du crédirentier | Taux d’abattement |
| Moins de 50 ans | 30 % |
| Entre 50 et 59 ans | 50 % |
| Entre 60 et 69 ans | 60 % |
| Après 70 ans | 70 % |
Par exemple, une personne de 75 ans qui décide de vendre son bien en viager perçoit une rente annuelle de 10 000 euros. Le montant imposable de la rente sera alors 30 % de 10 000 euros, soit 3 000 euros.
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