La cession-déspécialisation du bail commercial et ses incidences sur le loyer renouvelé
Publié le :
02/06/2023
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Le preneur, bénéficiant de ses droits à la retraite, ou ayant obtenu le bénéfice d’une pension d’invalidité, a la possibilité de procéder, en vertu de l’article L.145-51 du Code de commerce, à une cession-déspécialisation de son droit au bail. Malgré le changement de destination, le prix du bail est maintenu pendant toute la durée restant à courir.
De ces constatations, une locataire en avait déduit que les bailleurs, ne s’étant pas opposés à la cession-déspécialisation du bail commercial, n’étaient plus en mesure d’invoquer le changement de destination, au soutien d’une demande en fixation du loyer renouvelé. Le 15 février 2023, la Cour de cassation s’est donc prononcée sur la cession-déspécialisation du bail commercial et ses conséquences sur la fixation du loyer renouvelé.
À la genèse du litige, une société cessionnaire a signifié, aux propriétaires d’un local, la cession-déspécialisation consentie à son profit par la locataire initiale, en application de l’article L.145-51 du Code de commerce. À l’expiration du bail, les bailleurs ont délivré un congé avec offre de renouvellement du bail, moyennant la fixation du loyer selon la valeur locative.
La preneuse à bail s’opposait à la fixation selon la valeur locative, car cela aurait opéré un déplafonnement du loyer. En l’absence d’accord, les propriétaires ont fini par saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du nouveau loyer.
Le 27 octobre 2021, la Cour d’appel de Paris a fait droit aux prétentions des demandeurs en accordant la fixation du loyer renouvelé selon la valeur locative et en désignant un expert pour déterminer la valeur locative du local.
La locataire s’est pourvue en cassation pour rappeler que les bailleurs, notifiés de la cession-déspécialisation du local, disposaient d’une priorité de rachat, et d'une possibilité de contester en justice l’opération, pendant un délai de deux mois.
La demanderesse soutenait qu’en s’abstenant d’empêcher la cession-déspécialisation pendant le délai, l’accord des bailleurs à l’opération était réputé acquis. Dès lors, ils n’étaient pas en mesure d’invoquer le changement de destination pour obtenir un déplafonnement du loyer renouvelé.
La cessionnaire s’appuyait également sur la « propriété commerciale » dont le preneur à bail commercial bénéficiait en vertu de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Cette propriété s’entendant du droit au renouvellement du bail commercial, elle estimait que celui-ci était entravé par le déplafonnement du prix du bail.
Malgré cet argumentaire, la Cour de cassation confirme la position des juges du fond. Elle rappelle que la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L.145-51 du Code de commerce, emporte le maintien du loyer jusqu’au terme du bail malgré la déspécialisation, mais ne prive pas les bailleurs de leur droit d’invoquer le changement de destination au soutien de leur demande en fixation du loyer renouvelé.
À cet égard, le non-exercice par les bailleurs du droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation n’emporte pas leur renonciation à solliciter le déplafonnement du loyer, lors du renouvellement du bail.
En conclusion, la Haute juridiction confirme également la position de la Cour d’appel sur le fait que le prix du loyer renouvelé n’entre pas dans le champ de la protection de la « propriété commerciale ».
AMMA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème du 15 février 2023, n° 21-25.849
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