La résiliation du bail rural pour cause de départ à la retraite
Publié le :
02/11/2022
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Le bail rural ou « contrat de fermage » permet à un agriculteur qui ne possède pas lui-même des terres et des infrastructures agricoles, de pouvoir exploiter son activité. Un propriétaire agricole, appelé bailleur, accorde ce droit d’exploitation au preneur qui verse en contrepartie un loyer agricole nommé « fermage ». Le droit rural prévoit plusieurs types de baux avec des durées plus ou moins étendues, qui permettent d’assurer à l’exploitant la rentabilité de son activité. Quand l'expiration d'un bail approche, un renouvellement ou une reconduction tacite peuvent être envisagés, mais lorsque le locataire agricole est sur le point d’atteindre l’âge minimum de la retraite, cette condition est susceptible de mettre en échec la poursuite du contrat de fermage.
L’âge de la retraite constitue une cause de résiliation du contrat de fermage, néanmoins son terme n’est pas automatique.
Comment le preneur peut résilier son bail pour cause de départ à la retraite ?
La résiliation du bail rural est une prérogative ouverte au preneur, qui dès lors qu’il a atteint l’âge légal de la retraite, peut exercer ce droit s’il satisfait à plusieurs conditions.Le droit rural impose le respect d’un délai de préavis, qui fait peser sur le preneur l’obligation de faire part de sa décision au propriétaire. La notification se réalise au moyen de l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par délivrance d’acte d’un commissaire de justice, et le délai de préavis diffère selon le type de bail :
- Bail ordinaire conclu pour une durée minimale de 9 ans : le délai est fixé à 12 mois avant l’échéance annuelle du contrat de fermage (l’application du renouvellement est indifférente) ;
- Bail à long terme de 18 ans : le préavis s’effectue 18 mois à l’avance ;
- Bail à long terme de 25 ans : il s’agit d’un bail à « long préavis » de 4 ans ;
- Bail de carrière conclu pour une durée minimale de 25 ans : « prend fin à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le fermier atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole ».
L’intérêt de ce délai est qu’il permet au bailleur de trouver un repreneur pour l’exploitation agricole.
Le formalisme est important pour éviter la contestation du congé par le bailleur, ce dernier ne peut résulter d’une simple formulation verbale, et si le délai du préavis n’est pas respecté, le congé délivré tardivement devient invalide.
Toutefois, l’agriculteur peut aussi décider de poursuivre son activité, même s’il a suffisamment cotisé pour sa retraite et reporter son départ, sous réserve de l’acceptation du bailleur.
Le bailleur peut-il mettre fin au bail rural quand l’exploitant a atteint l’âge de la retraite ?
La résiliation du bail rural peut résulter de l’initiative du bailleur. En effet, ce dernier peut refuser le renouvellement du bail, sinon prévoir une limitation du renouvellement fixée à l’expiration de la période triennale où le preneur atteint l’âge requis pour la retraite. À cette date, le locataire aura l’obligation de mettre un terme à son activité.Pour mettre fin au bail, le propriétaire délivre un congé par l’intervention d’un commissaire de justice. Des délais sont prévus pour le préavis : un délai de 18 mois avant l’expiration du bail, pour un bail de 9 ans à l’issue de chaque période triennale, tandis que pour les baux longs, le congé est envisageable à chaque échéance annuelle.
L’irrespect du formalisme entraîne en conséquence la reprise du bail pour une durée de 9 ans, et le bailleur sera tenu d’attendre l’écoulement de la prochaine période de 3 ans, avant de pouvoir délivrer à nouveau congé à l’exploitant.
Étant précisé qu’un avantage est concédé au preneur pour lui permettre de bénéficier d’une retraite à taux plein, en formulant la demande au bailleur de reporter la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale à l’échéance de laquelle il aura atteint l’âge requis.
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