Le certificat d'urbanisme
Avant d’acheter un terrain à bâtir ou de construire une maison, il est préférable de demander un certificat d’urbanisme.
Il s’agit d’un document administratif d’information sur les règles d’urbanisme applicables au terrain concerné, permettant notamment de savoir si le terrain est constructible ou s’il se situe dans une zone inondable ou un périmètre protégé.
Pendant 18 mois, cet acte confère des garanties aux demandeurs sans pour autant que le caractère positif ou négatif du certificat d’urbanisme ne confère de certitude sur la délivrance future d’une autorisation d’urbanisme.
S’il est erroné ou incomplet au moment de sa délivrance, il peut permettre d’engager la responsabilité de l’administration.
Les différents certificats d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme peut être informatif (Art. L. 410-1 a) du code de l’urbanisme) ou opérationnel (Art. L. 410-1 b) du même code).
Afin d’obtenir des informations sur un terrain, le demandeur devra solliciter le certificat d’information (type A). Ce dernier va le renseigner sur les règles d’urbanisme applicables au terrain, sur les différentes taxes et les éventuelles servitudes d’utilité publique. Très général, ce document (CUa) ne se prononce pas sur la faisabilité d’un projet en particulier. Exclusivement informatif, ce certificat ne peut être ni négatif ni positif.
Au contraire, s’il souhaite connaître la faisabilité de son projet, l’administré doit solliciter un certificat opérationnel (type B). Il va s’agir d’une version plus complète, tenant compte de la nature et de la localisation du projet. Ce certificat (CUb) peut être positif ou négatif.
Quelles sont les démarches pour obtenir un certificat d’urbanisme ?
La demande de certificat d’urbanisme peut être faite sur internet ou par le biais d’un formulaire papier (Cerfa n°13410*10).
Le contenu de cette demande est prévu aux articles R. 410-1 et suivants du code de l’urbanisme.
Depuis le 1er janvier 2022 et dans toutes les communes de plus de 3 500 habitants, le dépôt de la demande peut se faire par voie dématérialisée ou physiquement à la mairie de la commune où se situe le terrain.
À compter de la date de l’accusé de réception de la demande, l’administration dispose d’un délai d’instruction limité à 1 mois s’agissant du certificat de type A (Art. R. 410-9 du code de l’urbanisme) et de 2 mois s’agissant du certificat de type B (Art. R. 410-10 du code de l’urbanisme).
La demande sera instruite selon les règles en vigueur au moment de la délivrance du certificat.
À défaut de réponse, le silence vaut acceptation.
En cas de certificat d’urbanisme opérationnel négatif, la mairie devra motiver sa décision de refus comme le prévoit l’article R. 410-14 du code de l’urbanisme.
Validité et effets du certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme cristallise le droit applicable au moment de sa délivrance pendant toute sa durée de validité, soit 18 mois (Art. L. 410-1 du code de l’urbanisme). Pendant ce délai, la stabilité des informations contenues dans le certificat d’urbanisme est garantie.
Ainsi, si une demande d’autorisation d’urbanisme est déposée pendant ce délai de validité, et si cette demande respecte les dispositions d’urbanisme applicable au moment de la délivrance, alors ces règles ne peuvent pas être remises en cause par l’administration sans engager sa responsabilité.
Par ailleurs, si le droit de préemption a été instauré après la délivrance du certificat d’urbanisme, il ne pourra pas entraver les garanties apportées par le certificat d’urbanisme pendant sa durée de validité.
Arrivée à expiration, la durée de validité du certificat d’urbanisme pourra être prorogée année par année, à condition que le droit applicable n’ait pas changé. La demande de prorogation devra être adressée à la mairie, au moins deux mois avant la fin de validité du certificat d’urbanisme. À défaut de réponse dans ce délai, la prorogation est tacite.
Le contentieux relatif au certificat d’urbanisme
En présence d’un certificat opérationnel négatif, il est possible de former un recours gracieux (devant l’auteur du certificat) ou d’introduire un recours contentieux (devant le tribunal administratif) dans un délai de 2 mois à compter de la notification du certificat d’urbanisme négatif du refus du certificat.
Enfin, la responsabilité de l’administration peut être engagée lorsqu’elle rend une décision qui contredit les garanties apportées par un certificat d’urbanisme en cours de validité. Cette solution se comprend compte tenu des enjeux financiers importants qui entourent un projet immobilier qui s’est dessiné à l’appui des informations contenues dans un certificat d’urbanisme.
Plus précisément, un certificat d’urbanisme erroné ou incomplet engage la responsabilité de l’administration qui l’a délivré lorsque l’administré démontre un préjudice directement lié au caractère erroné ou incomplet du certificat.
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