Focus sur la société civile immobilière (SCI)
Largement utilisée en France du fait de sa simplicité afin d’organiser la gestion et la détention de biens immobiliers, tout en évitant certaines problématiques rencontrées à l’inverse et par exemple lors d’un achat en indivision, la société civile immobilière (SCI) présente divers avantages.
Retours sur deux des principaux aspects de cette forme de société : son fonctionnement et sa fiscalité.
Le fonctionnement de la SCI
La SCI offre une grande souplesse en termes de gestion et de transmission de patrimoine, en ce que les associés peuvent librement organiser le fonctionnement de la société selon leurs besoins spécifiques.
En pratique, il existe plusieurs formes de SCI : familiale, de construction-vente, de location, d’attribution ou encore de jouissance à temps partagé, mais chacune permet d’affecter des biens immobiliers à une entreprise commune ayant pour objet une activité immobilière. Ainsi, la société devient propriétaire du patrimoine en lieu et place des associés qui, eux, reçoivent des parts sociales à concurrence de leurs apports dans la SCI, leur permettant de percevoir une partie des bénéfices réalisés.
Dans son fonctionnement, la gestion de la SCI est relativement simple puisqu’elle peut être constituée à minima avec deux associés, et les statuts déterminent ses modalités d’organisation, en prévoyant notamment la désignation d’un ou plusieurs gérants.
En effet, le gérant de la SCI sera chargé de la gestion quotidienne de la société, notamment de la conclusion des principaux contrats, la tenue de la comptabilité, la réalisation des obligations fiscales, etc.
De leur côté, les associés pourront toujours lui demander, par écrit, de rendre compte de sa gestion, d’avoir accès aux documents de la SCI ou la tenue d’une assemblée générale.
En termes de responsabilité, celle des associés de la SCI est indéfinie, de sorte qu’ils sont tenus de répondre des dettes sociales à hauteur de leur apport, quitte à engager leur patrimoine personnel.
La fiscalité de la SCI
Lors de sa création, la SCI est automatiquement soumise au régime de l’impôt sur les revenus, de sorte que ce n’est pas l’entité qui s’acquitte de l’impôt, mais les associés individuellement, et annuellement lors de la déclaration des revenus fonciers.
Ce régime offre comme possibilité aux associés, s’ils sont propriétaires et mettent en location-nue des biens, d’opter pour le régime microfoncier, et par conséquent bénéficier d’un abattement automatique de 30%, dans la limite du plafond de 15 000 euros par an concernant les revenus tirés de la location.
Une imposition au réel est sinon possible, auquel cas les associés de la SCI peuvent déduire les charges qu’ils supportent compte tenu de leur participation dans la société, comme les travaux réalisés sur les biens.
Une option pour le régime de l’impôt sur les sociétés est également possible, en informant l’administration fiscale lors de la création de la société, sinon en cours d’exercice.
Lorsqu’un tel choix est opéré, la SCI est alors imposée en tant que personne morale, auquel cas elle dispose de la faculté de déduire les charges qu’elle supporte.
Me PEPIN, QUIRINS, RIGAL, VRAIN, MERUCCI Notaires
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