IMMOBILIER – Consignation du loyer : le juge doit rechercher si le trouble rend le bien loué impropre à l’usage auquel il est destiné
Publié le :
11/07/2023
11
juillet
juil.
07
2023
Cass. civ 3ème du 6 juillet 2023, n°22-15.923
Dans une affaire portée à la connaissance de la Cour de cassation le 6 juillet dernier, un bailleur avait donné en location un local à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avant de constater divers manquements à ses obligations contractuelles par le locataire, et de l’assigner en résiliation du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.
En réponse, le preneur avait reconventionnellement sollicité l'autorisation de procéder à la consignation des loyers, pour inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance à raison d'infiltrations d'eau dans les locaux loués.
En appel, la juridiction avait considéré qu’il n’y avait pas lieu de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, et au contraire fait droit à la demande de consignation des loyers formulée par ce dernier, au motif que le bailleur avait manqué à une obligation essentielle du bail de procéder aux réparations exigées par l'état des lieux et de garantir la jouissance d'un local conforme à celui loué, compte tenu de la présence d’infiltration qu’il avait laissé perdurer, sans demander de travaux à la copropriété, tout en refusant de laisser réaliser des travaux par la copropriété.
Cette position est sanctionnée par la Cour de cassation qui, après avoir rappelé qu’en vertu de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », reproche à la juridiction d’appel d’avoir privé sa décision de base légale en ayant retenue que l’exception d’inexécution était justifiée, peu important que l'exploitation n’était pas totalement impossible, là où il lui appartenait de rechercher si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés.
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