Impact de l'annulation de la vente sur la garantie décennale
Publié le :
03/09/2021
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En matière de construction d’ouvrage, les garanties fournies par les professionnels, notamment la garantie décennale qui leur impose de prendre en charge la réparation des désordres survenant après la réception des travaux et ce pendant 10 ans, sont transférables au nouvel acquéreur lors de la vente du bien immobilier.
Qu’en est-il cependant en cas d’annulation de la transaction ?
Par un arrêt du 8 juillet 2021, la Cour de cassation a été saisie des faits suivants :
Une SCI confie à un constructeur les travaux de construction d’une villa, villa qu’elle vend par la suite à un particulier.
Des intempéries surviennent dans la zone où est situé l’ouvrage, provoquant un glissement de terrain qui affecte le talus sous l’immeuble et crée des fissures à l’ouvrage, en conséquence desquelles un arrêté de péril est pris, puis un second pour interdire l’accès à la propriété.
À la suite d’une expertise judiciaire, il ressort que la construction a été édifiée sur un remblai instable contenant des déchets non inertes évolutifs, d’où il ressort que les désordres ne sont pas réparables.
La nouvelle propriétaire assigne alors en indemnisation le vendeur : la SCI et son gérant, ainsi que le constructeur, au titre de la garantie décennale, et sollicite la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, propre aux vices cachés affectant la vente.
Devant la Cour d’appel, la propriétaire de l’ouvrage voit la résolution de la vente prononcée, mais est déboutée de ses demandes d’indemnités, au motif qu’elle était « irrecevable à agir en réparation des préjudices qu’elle avait subis du fait des désordres décennaux affectant l’immeuble vendu, sur le fondement de la responsabilité décennale à l’encontre du constructeur tenu à garantie ».
Compte tenu du fait que la vente ait été résolue, elle se trouve privée de qualité à agir en réparation des préjudices sur le fondement de la responsabilité décennale.
Le litige est porté jusque devant la Cour de cassation qui confirme la position de la juridiction de second degré et précise que la demandeuse a, par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, perdu sa qualité de propriétaire du bien ce qui la rend irrecevable à agir sur le fondement de la garantie décennale.
Seul le propriétaire du bien immobilier affecté des désordres est fondé à agir dans le cadre de la garantie décennale pour les désordres qui affectent l’ouvrage. La résolution de la vente a pour effet d’annuler la transaction avec restitution du prix à l’acquéreur, lequel perd par conséquent son titre de propriété sur le bien ainsi que tous les droits accessoires qui en découlent, dont celui d’user de la garantie décennale.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 8 juillet 2021 n°20-15.669
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