La durée du bail commercial
Publié le :
21/01/2022
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2022
Durée du contrat
Le bail soumis au statut
Le bail initial soumis au statut a une durée minimale de neuf ans. Il peut avoir une durée plus longue, mais ne peut être perpétuel. Le bail renouvelé a une durée de neuf ans, sauf à ce que les parties s’accordent alors sur une durée plus longue.
En fin de bail et faute de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du preneur, le contrat se poursuit au-delà de son terme par tacite prorogation jusqu’à ce que l’une ou l’autre des parties y mette fin selon les modalités et conditions prévues à cet effet.
En cours de bail, le preneur dispose d’une faculté de résiliation anticipée, à chaque échéance triennale, en donnant congé selon les formes et conditions prévues par la loi.
Dans certaines hypothèses, cette faculté de résiliation peut être aménagée ou interdite.
Par ailleurs, le locataire qui prend sa retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité peut résilier le bail à tout moment selon les formes et conditions prévues par la loi.
Le bailleur dispose également d’une faculté de résiliation anticipée du bail, à chaque échéance triennale, dans diverses hypothèses dont notamment construction ou reconstruction de l’immeuble, reprise temporaire pour surélever, réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage, réalisation de travaux de restauration immobilière en secteur sauvegardé… ; cette faculté devant également être mise en œuvre selon les formes et conditions prévues par la loi. Sauf dans le cas d’une surélévation qui emporte suspension du bail, la reprise par le bailleur l’oblige au paiement d’une indemnité d’éviction.
Le bail dérogatoire
Il s’agit d’un bail conclu lors de l’entrée dans les lieux. La relation contractuelle peut donner lieu à un bail unique ou faire l’objet de baux successifs. La durée du bail dérogatoire ne doit pas excéder trois ans.
Le contrat obéit au régime posé par le Code civil pour ce qui concerne son exécution. Mais à l’arrivée du terme, il est impératif pour le bailleur de délivrer congé.
À l’expiration de la durée maximum de trois ans, et si le locataire est laissé en possession en l’absence de congé préalable du bailleur ou de manifestation dans le mois de l’échéance contractuelle de l’une ou l’autre partie comportant renonciation au bail statutaire, se forme alors automatiquement un nouveau bail intégralement soumis au statut des baux commerciaux. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusions, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.
Le bail dérogatoire, en cas d’utilisation frauduleuse, sera requalifié en bail soumis au statut.
Fin du contrat
Contrairement au bail de droit commun, le bail commercial ne s’éteint pas à son terme. Il ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement.Le congé donné par le bailleur comporte soit une offre de renouvellement, soit un refus de renouvellement avec offre ou refus d’indemnité d’éviction. Le congé donné par le locataire met fin au contrat de bail et emporte obligation de quitter les lieux. Le congé doit être donné six mois à l’avance, pour le terme du bail ou pour la fin d’un trimestre civil au-delà du terme.
Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire, celui du preneur devant être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le congé du bailleur doit en outre satisfaire aux exigences posées par l’article L.145-9 du Code de commerce. Lorsque le congé du bailleur porte offre de renouvellement, il doit porter l’indication du nouveau prix demandé, faute de quoi le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande qui sera formée ultérieurement.
Si le bailleur n’a pas signifié de congé pour le terme contractuel au moins six mois à l’avance, le locataire peut alors former une demande de renouvellement. Passé le terme contractuel, une demande de renouvellement peut être formée à tout moment par le locataire (en période de tacite prorogation, la demande de renouvellement l’emporte sur le congé avec offre de renouvellement dont la date d’effet serait postérieure). La demande de renouvellement est formée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
En cours de bail et par accord des parties, bailleur et locataire peuvent convenir de mettre amiablement un terme au bail commercial selon des modalités à définir entre eux. En pareille hypothèse, les dispositions de l’article L.143-2 du Code de commerce devront être respectées.
Le contrat peut également prendre fin avant son terme par l’effet d’une résiliation, judiciaire ou unilatérale, ou encore par l’effet du jeu de la clause résolutoire usuellement stipulée dans les contrats.
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