Conformité d'un bien : celle-ci s'apprécie au jour de la délivrance
Publié le :
27/04/2023
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L’obligation de délivrance conforme est un principe fondamental du droit civil, et suppose dans le cadre d’une vente immobilière, que le bien vendu soit délivré par le vendeur dans un état conforme aux stipulations contractuelles, c’est-à-dire en l’état où il se trouvait au moment de la vente.
Cette obligation est également requise en matière de biens constructibles, et en mars dernier, la Cour de cassation a été interrogée, sur ce fondement, concernant la validité d’une vente dont le permis de construire a été déclaré caduc, postérieurement à la transaction.
Dans les faits, une société civile immobilière (SCI) avait vendu à une autre société une grange à démolir, dont l’acte de vente faisait état d’un permis de construire deux immeubles sur le terrain, et pour lequel, en annexe de l’acte authentique, figurait un certificat délivré par le maire de la commune, attestant de la non-caducité de ladite autorisation d’urbanisme, datant de presque quatre mois avant la vente.
Cependant, trois ans après et sur requête d’un voisin, la décision du maire de la commune ayant refusé de constater la péremption du permis de construire est annulée par un Tribunal administratif, et la société acheteuse assigne alors la SCI en réparation pour avoir été empêchée de mener à bien son projet immobilier, compte tenu d’un manquement de la vendeuse à son obligation de délivrance conforme.
La société est déboutée de ses demandes en appel, où la juridiction du fond estime que la SCI n’avait pas manqué à son obligation de délivrance, puisque lors de la délivrance du terrain, le maire avait délivré une attestation de non-caducité du permis de construire et que le recours ayant eu pour effet de constater la caducité dudit permis n’avait été introduit que postérieurement à la vente.
L’acheteur se pourvoit en cassation, et argue du fait que le vendeur s’était expressément engagé sur l’absence de caducité de permis de construire et que la caducité ultérieurement prononcée avait un effet rétroactif.
La Cour de cassation ne fait pour autant pas droit à sa demande et confirme les constations relevées par la Cour d’appel sur l’absence de caducité au jour de la signature de l’acte authentique de vente, avant de rendre une solution limpide : « la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété ».
La caducité prononcée postérieurement à l’acte de vente n’a pas d’effet rétroactif, de sorte que le vendeur ne manque pas à son obligation de délivrance conforme du bien, dès lors qu’au jour de la vente des documents officiels attestaient de la validité du permis de construire.
BOUCHE Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 16 mars 2023, n°21-19.460
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