Non-conformité apparente et action en justice : un délai strict d’un an en VEFA
Publié le :
28/02/2025
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En matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’action en réparation d’une non-conformité apparente du bien vendu relève des dispositions spécifiques des articles 1642-1 et 1648 du Code civil. Cette action est soumise à un délai de forclusion d’un an à compter de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession par l’acquéreur. Elle exclut l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur envers l’acquéreur.
Dans l’affaire portée devant la Cour de cassation ce 13 février, des acquéreurs ont signé un contrat de réservation en avril 2015, suivi d’un acte de vente en VEFA en novembre, portant sur un appartement et deux places de stationnement auprès d’un promoteur immobilier. À la livraison, en 2017, ils ont constaté divers désordres et non-conformités, dont une modification des dimensions de l’une des places de stationnement extérieures.
Après une expertise judiciaire, ils ont engagé une action en indemnisation contre le promoteur et d’autres intervenants à l’opération de construction. Toutefois, le promoteur a opposé une fin de non-recevoir fondée sur la forclusion de leur demande concernant la place de stationnement.
La Cour d'appel a déclaré l’action des acquéreurs irrecevable pour forclusion. Elle a considéré que leur demande d’indemnisation concernait une non-conformité apparente, soumise aux articles 1642-1 et 1648 du Code civil. L’action ayant été engagée plus d’un an après la désignation de l’expert judiciaire, elle était forclose.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en confirmant que l’action engagée par les acquéreurs relève bien des dispositions spécifiques de la garantie des vices apparents en VEFA, et non de la responsabilité contractuelle de droit commun. Dès lors, le délai d’un an prévu par l’article 1648 du Code civil s’applique, rendant leur demande irrecevable pour cause de forclusion.
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